Per iniziare, è fondamentale chiarire che la disdetta del contratto di locazione rappresenta il meccanismo attraverso il quale si previene il rinnovo automatico del contratto di affitto al termine del periodo stabilito.
Come Funziona la Disdetta
Esaminiamo, a titolo di esempio, i due formati standard di contratti residenziali: la cosiddetta locazione 4+4 e la locazione 3+2. Entrambe prevedono un rinnovo automatico, a meno che non intervenga una disdetta da parte di uno dei contraenti, rispettivamente, al termine di ogni quadriennio e al termine dei primi tre anni, e successivamente di ogni biennio. Al primo termine solo la disdetta da parte del conduttore è libera, mentre quella del locatore è permessa solo in presenza di determinate necessità, quali l’utilizzo personale dell’immobile o la vendita dello stesso a terzi. Per le scadenze successive, la facoltà di disdetta è reciproca e libera per entrambe le parti.
È fondamentale non confondere la disdetta con il recesso. Quest’ultimo indica la cessazione anticipata del contratto su iniziativa di una delle parti prima della naturale scadenza. Ad esempio, nel contesto del contratto di locazione 4+4, il recesso si verifica quando il contratto viene risolto prima del termine dei quattro anni per gravi motivazioni o situazioni previste espressamente dal contratto stesso, facoltà questa concessa esclusivamente al conduttore.
Per quanto riguarda la disdetta, chi intende esercitarla deve notificare formalmente questa intenzione all’altra parte, rispettando un preavviso. Per le locazioni abitative più comuni, 4+4 o 3+2, e per quelle commerciali, è necessario inviare la comunicazione di disdetta sei mesi prima della scadenza o nei termini più lunghi previsti dal contratto.
La disdetta deve essere comunicata mediante una raccomandata o tramite posta elettronica certificata se entrambe le parti possono utilizzarla, assicurandosi così di dimostrare inequivocabilmente l’avvenuta ricezione della comunicazione e il rispetto del preavviso imposto. Questo metodo è preferibile rispetto all’uso di metodi meno sicuri come la posta ordinaria o la raccomandata senza ricevuta.
Alternativamente, pur restando preferibile il metodo sopra indicato, è possibile esprimere la volontà di disdire il contratto alla prossima scadenza anche mediante una lettera in duplice copia, una delle quali viene consegnata direttamente a mani al destinatario e l’altra conservata dall’emittente dopo averla fatta firmare per ricevuta.
Come Scrivere la Mail di Disdetta Affitto
La redazione di una lettera di disdetta richiede precisione e chiarezza per garantire che le intenzioni delle parti siano inequivocabilmente comprese. È cruciale, dunque, iniziare specificando chiaramente nell’intestazione “Disdetta del contratto di locazione stipulato in data ____________, operante a decorrere dalla prossima scadenza contrattuale prevista per il ___________”.
Successivamente, il corpo della lettera deve delineare esattamente i dettagli del contratto in questione. Si dovranno inserire la data di stipula, gli estremi di registrazione e, ove possibile, i dettagli dell’immobile oggetto del contratto, come segue:
“Si comunica la volontà di recedere dal contratto di locazione firmato in data ________, registrato il _______ al n. _____ serie _____, concernente l’immobile ubicato in ___________ via _____________ n. ___ piano ______, qualora applicabile, incluso nel catasto al foglio _____ particella _____ subalterno ____.”
Dovrà poi essere indicata chiaramente la data di effettivo termine del contratto, per esempio con la formula:
“Questa disdetta sarà effettiva dalla prossima scadenza contrattuale, stabilita per il _______________.”
Infine, è essenziale includere la data di redazione della lettera e la firma del dichiarante.
Per quanto concerne la specificazione dei motivi della disdetta, nel caso in cui il proprietario invii la lettera alla prima scadenza del contratto, è indispensabile chiarire le ragioni di tale decisione, ad esempio con un’affermazione del tipo:
“Questa disdetta è motivata dall’intenzione del sottoscritto di utilizzare l’immobile per uso personale.”
Questi elementi contribuiranno a conferire alla lettera un tono professionale, garantendo allo stesso tempo la trasparenza e la tracciabilità delle comunicazioni tra le parti.