La scrittura privata vendita terreno è un documento attraverso il quale le parti, venditore e acquirente, concordano e formalizzano la vendita di un terreno. Il documento deve contenere i dati essenziali delle parti coinvolte, una descrizione dettagliata del terreno in questione, inclusi i confini e la destinazione d’uso, ed il prezzo concordato per la vendita. Importante è anche la data e il luogo in cui viene stipulato l’accordo.
Come compilare una scrittura privata vendita terreno
Quando si parla di scrittura privata per la vendita di un terreno ci si riferisce a un contratto scritto e sottoscritto dalle parti che trasferisce la proprietà o altri diritti reali su un bene immobile. Nel nostro ordinamento la forma scritta è richiesta a pena di nullità per i contratti che dispongono di diritti su immobili, ai sensi dell’articolo 1350 del codice civile; la firma delle parti è sufficiente a produrre effetti tra venditore e acquirente, ma perché l’atto sia opponibile ai terzi e dia priorità nella “gara” delle trascrizioni occorre la trascrizione nei registri immobiliari, operazione che per legge può essere eseguita solo su un atto pubblico o su una scrittura privata con firme autenticate da un notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato. In pratica una scrittura privata non autenticata può trasferire il terreno tra le parti ma non protegge l’acquirente da rivendiche o da alienazioni successive trascritte da altri, con un rischio giuridico spesso inaccettabile nelle compravendite immobiliari.
La redazione del testo contrattuale richiede grande attenzione sostanziale oltre che formale. Devono emergere senza ambiguità l’identità completa delle parti con relativi regimi patrimoniali e poteri di rappresentanza, la descrizione del bene mediante dati catastali aggiornati e riferimento certo ai confini e all’eventuale frazionamento, il titolo di provenienza del venditore, il prezzo e le modalità di pagamento con indicazione di eventuale caparra, il giorno di immissione nel possesso e la consegna delle chiavi se esistono manufatti, la dichiarazione sulla libertà del terreno da ipoteche, pignoramenti, vincoli, servitù non apparenti o diritti di terzi, l’assunzione delle garanzie per evizione e vizi, le condizioni sospensive o risolutive collegate all’ottenimento di mutui, autorizzazioni o permessi, la ripartizione delle spese e imposte e le clausole su foro competente e mediazione. È buona prassi far richiamare la planimetria catastale terreni e, ove occorra, allegare un rilievo o una relazione tecnica che chiarisca con esattezza i confini materiali sul posto, perché i soli dati catastali non sono prova legale dei confini e le liti confinari sono frequenti.
Per i terreni la legge urbanistica impone un adempimento speciale: l’atto tra vivi di trasferimento di diritti reali deve essere corredato dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, documento che indica destinazioni, indici e vincoli gravanti sull’area e che, salvo limitate eccezioni, va allegato a pena di nullità (articolo 30 del d.P.R. 380/2001). Il certificato ha validità temporale e conviene richiederlo con congruo anticipo; se si stipula con scrittura privata autenticata o con atto pubblico il notaio ne verifica forma, contenuto e validità, mentre nelle ipotesi di scrittura privata non autenticata l’omessa allegazione espone a un vizio radicale che può travolgere l’accordo.
Nel caso di terreni agricoli occorre rispettare i diritti di prelazione agraria del coltivatore diretto affittuario e, in subordine, dei coltivatori diretti proprietari confinanti, previsti dalla legge 590/1965 e dalla legge 817/1971. Il venditore deve inviare la denuntiatio con prezzo e condizioni, di regola a mezzo raccomandata o PEC, e attendere i termini di legge per l’esercizio della prelazione; se la prelazione non viene correttamente gestita, l’avente diritto può esercitare il riscatto giudiziale entro un termine che, nella prassi, viene calcolato dalla trascrizione della vendita. Una scrittura privata non autenticata, proprio perché non trascrivibile, complica e non poco la gestione corretta della prelazione e del termine per il riscatto, con potenziali conseguenze di instabilità dell’acquisto.
Oltre ai profili urbanistici e agrari, è opportuno compiere una due diligence preventiva. Sono consigliabili le visure ipotecarie ventennali per verificare iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli e vincoli, le verifiche su eventuali usi civici, servitù coattive o di fatto, vincoli paesaggistici e idrogeologici, vincoli culturali ai sensi del d.lgs. 42/2004, nonché l’esistenza di procedure espropriative o piani attuativi che possano incidere sul valore o sull’utilizzabilità del fondo. La scrittura dovrebbe dare atto delle risultanze di tali controlli e ripartire con precisione i rischi e gli obblighi di regolarizzazione, prevedendo, se del caso, meccanismi di aggiustamento del prezzo o condizioni sospensive legate al buon esito delle verifiche.
Sul piano fiscale la vendita di terreno sconta imposta di registro, ipotecaria e catastale oppure IVA a seconda della qualifica del venditore e della natura del bene, con regimi differenti per terreni agricoli e aree edificabili e con agevolazioni eventuali per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali; il contratto deve chiarire quale regime si applica, come viene determinata la base imponibile e chi sopporta le spese. Se si opta per scrittura privata non autenticata, l’atto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge, normalmente venti giorni dalla data, con pagamento delle imposte dovute; tuttavia senza autenticazione non si potrà procedere alla trascrizione nei registri immobiliari né alla voltura catastale conseguente, che richiedono l’intervento notarile. Questa è la ragione pratica per cui, anche quando si redige una scrittura privata quale definitivo, si finisce quasi sempre per farne autenticare le firme o per convertire l’operazione in atto pubblico notarile, così da completare trascrizione e volture e dare piena tutela all’acquirente.
I pagamenti devono essere tracciabili nel rispetto della normativa antiriciclaggio, con chiara indicazione dei mezzi utilizzati, dei conti di origine e destinazione e delle eventuali caparre confirmatorie o acconti soggetti a regime IVA; il deposito prezzo su conto dedicato del notaio, previsto dalla legge come strumento di sicurezza, è disponibile solo se si affida la stipula a un pubblico ufficiale. In scrittura privata è comunque possibile disciplinare clausole di escrow contrattuale presso terzi fiduciari, ma l’efficacia e le garanzie non sono sovrapponibili a quelle del deposito notarile.
Nel caso in cui la vendita sia preceduta da un preliminare, la scrittura privata del preliminare può essere registrata e, se autenticata, trascritta, ottenendo l’effetto di prenotazione che mette al riparo l’acquirente da pregiudizi successivi; la stessa attenzione alla prelazione agraria, al certificato di destinazione urbanistica e ai controlli va applicata già in sede di preliminare, perché molte cause di nullità o di instabilità della futura vendita possono essere evitate solo intervenendo prima dell’impegno definitivo.
Esempi di scrittura privata vendita terreno
Di seguito è possibile trovare gli esempi di scrittura privata vendita terreno.
Scrittura privata di compravendita di terreno agricolo (modello standard)
Tra il Sig./la Sig.ra ______________________, nat a ________________________ il ________________________, C.F. ______________________, domiciliat in ________________________, documento n. ________________________ rilasciato da ________________________, di seguito “Venditore”, e il Sig./la Sig.ra ______________________, nat a ________________________ il ________________________, C.F. ______________________, domiciliat in ________________________, documento n. ________________________ rilasciato da ________________________, di seguito “Acquirente”, si conviene e si stipula quanto segue. Il Venditore dichiara di essere pieno proprietario per provenienza da ________________________ in forza di atto del ________________________ rep. ________________________ trascritto a ________________________ in data ________________________ ai nn. ________________________, del terreno sito nel Comune di ________________________, frazione/località ________________________, censito al Catasto Terreni al Foglio ________________________ particella/e ________________________ qualità ________________________ classe ________________________ superficie complessiva di ________________________ mq, confinante con ________________________. Il Venditore vende e trasferisce all’Acquirente, che accetta, la piena proprietà del suddetto terreno libero da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e vincoli, salvo le servitù apparenti e dichiarate in atto; l’Acquirente dichiara di averne preso visione sul posto. Il prezzo della compravendita è convenuto in Euro ________________________ (in lettere ________________________), che l’Acquirente corrisponde come segue: Euro ________________________ a titolo di caparra confirmatoria versata in data ________________________ mediante ________________________ CRO/TRN ________________________; Euro ________________________ a saldo entro il ________________________ mediante ________________________. L’immissione nel possesso avverrà alla data del saldo prezzo, con consegna di ogni titolo e documento utile. Le parti danno atto che è stato richiesto e viene allegato il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di ________________________ in data ________________________ prot. ________________________, che riporta le prescrizioni urbanistiche vigenti sull’area ai sensi dell’art. 30 d.P.R. 380/2001. Il Venditore dichiara, ai sensi della normativa sulla prelazione agraria, di aver provveduto alle comunicazioni di legge a favore di ________________________ in data ________________________ senza esercizio della prelazione nei termini, ovvero dichiara l’insussistenza di soggetti titolati alla prelazione sul fondo; l’Acquirente prende atto. Le parti convengono che ogni spesa di registrazione del presente contratto e le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ovvero IVA se dovuta, saranno poste a carico di ________________________, mentre i costi di eventuale cancellazione di gravami antecedenti restano a carico del Venditore. Le parti si danno reciprocamente atto che il presente contratto è redatto in forma di scrittura privata e produce effetti tra le parti; ai fini della trascrizione nei registri immobiliari esse si impegnano a far autenticare le firme da Notaio di comune gradimento in data ________________________ e luogo ________________________. Per qualunque controversia è competente il Foro di ________________________, salvo esperimento di mediazione presso ________________________. Sono allegati, facendone parte integrante, copia documento d’identità e codice fiscale delle parti, visure e planimetrie catastali aggiornate, estratto di mappa, CDU e, ove occorra, relazione tecnica di ________________________. Letto, confermato e sottoscritto. Luogo ________________________ data ________________________. Il Venditore ________________________ L’Acquirente ________________________.
Scrittura privata di compravendita di terreno edificabile con condizione sospensiva
Tra ________________________ C.F. ________________________ domiciliat__ in ________________________ (Venditore) e ________________________ C.F. ________________________ domiciliat__ in ________________________ (Acquirente) si stipula quanto segue. Il Venditore, proprietario per provenienza da ________________________ del terreno sito in Comune di ________________________ alla via ________________________ identificato al Catasto Terreni Foglio ________________________ particella/e ________________________ per complessivi ________________________ mq, con destinazione urbanistica da Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di ________________________ in data ________________________ prot. ________________________, vende all’Acquirente che accetta, la piena proprietà del bene. Il prezzo è convenuto in Euro ________________________ (in lettere ________________________), da corrispondersi con Euro ________________________ a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione e Euro ________________________ a saldo entro il ________________________. Le parti pattuiscono condizione sospensiva ai sensi dell’art. 1353 c.c. consistente nell’ottenimento, entro il ________________________, di ________________________ (ad es. delibera di mutuo per Euro ________________________ da parte dell’Istituto ________________________) e nell’acquisizione del nulla osta/decadenza dei termini per l’esercizio di eventuali prelazioni agrarie da parte di ________________________, regolarmente informato con comunicazione del ________________________. Sino all’avveramento della condizione eventuali somme restano imputate a caparra confirmatoria senza trasferimento del possesso; all’avveramento la proprietà si intenderà trasferita con effetto dal presente accordo e il saldo prezzo verrà eseguito come sopra. Il terreno è trasferito libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, salvo i vincoli urbanistici e le servitù dichiarate; il Venditore garantisce l’assenza di abusi edilizi e dichiara la conformità catastale per quanto di competenza. Le parti prendono atto che, ai fini della trascrizione, provvederanno all’autenticazione delle firme avanti al Notaio ________________________ in data ________________________ e alla successiva trascrizione e voltura; la ripartizione dei relativi oneri è a carico di ________________________. Imposte e spese saranno sopportate da ________________________ secondo legge; eventuale IVA si applicherà nella misura di ________________________. Consegna e immissione in possesso avverranno alla data del saldo e comunque non oltre il ________________________, con consegna di documentazione amministrativa e tecnica. Ogni controversia sarà rimessa alla mediazione presso ________________________ e, in difetto, al Foro di ________________________. Allegati: documento d’identità e codice fiscale delle parti, preliminare del ________________________ se esistente, visure ipotecarie e catastali aggiornate, estratto di mappa, CDU, prova comunicazioni prelazione. Luogo ________________________ data ________________________. Il Venditore ________________________ L’Acquirente ________________________.
Scrittura privata di compravendita di terreno con deposito prezzo notarile e regolazione servitù
Le parti ________________________ C.F. ________________________ con domicilio in ________________________ (Venditore) e ________________________ C.F. ________________________ con domicilio in ________________________ (Acquirente) convengono la vendita del terreno sito in ________________________ Comune di ________________________ via/località ________________________, Catasto Terreni Foglio ________________________ particella/e ________________________ di mq ________________________, confinante con ________________________. Il prezzo è determinato in Euro ________________________ che l’Acquirente versa come segue: Euro ________________________ alla firma quale caparra confirmatoria, Euro ________________________ a saldo da versare su conto dedicato del Notaio ________________________ IBAN ________________________ ai sensi dell’art. 1, comma 63, L. 124/2017, con svincolo a favore del Venditore dopo la verifica dell’avvenuta trascrizione dell’atto autenticato e dell’assenza di formalità pregiudizievoli successive alla data di sottoscrizione. Le parti regolano altresì le servitù insistenti sul fondo dichiarando l’esistenza di servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore/contro il fondo identificato in ________________________, lungo il tracciato descritto nella relazione tecnica di ________________________ allegata; ove necessario costituiscono e disciplinano tale servitù con effetto dal trasferimento, con obbligo di trascrizione congiunta. Il Venditore consegna Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di ________________________ in data ________________________ prot. ________________________ e dichiara di aver assolto agli obblighi in tema di prelazione agraria, allegando copia della denuntiatio inviata a ________________________ in data ________________________ e rinuncia pervenuta/decorsi i termini. Le spese di registrazione della presente scrittura, di autenticazione delle firme, trascrizione e voltura catastale sono a carico di ________________________, mentre restano a carico del Venditore i costi per la cancellazione di eventuali ipoteche o altri gravami anteriori. L’immissione nel possesso avverrà alla data di svincolo del prezzo; il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, salvo quanto dichiarato. Le parti eleggono domicilio ai fini del presente contratto in ________________________ e convengono la competenza del Foro di ________________________. Sono parte integrante del presente atto copia dei documenti d’identità, visure ipotecarie e catastali aggiornate, estratto di mappa, relazione tecnica descrittiva delle servitù e CDU. Letto, confermato e sottoscritto in ________________________ il ________________________. Il Venditore ________________________ L’Acquirente ________________________.
Scrittura privata di vendita della nuda proprietà di terreno con riserva di usufrutto
Tra ________________________ C.F. ________________________ residente in ________________________ (di seguito “Nudo Proprietario Acquirente”) e ________________________ C.F. ________________________ residente in ________________________ (di seguito “Venditore/Usufruttuario”), si conviene la vendita della nuda proprietà del terreno sito in ________________________ Comune di ________________________, località ________________________, Catasto Terreni Foglio ________________________ particella/e ________________________ di mq ________________________, confinante con ________________________. Il Venditore, pieno proprietario per provenienza da ______________________, vende e trasferisce all’Acquirente la nuda proprietà del bene, riservandosi l’usufrutto vitalizio a proprio favore con diritto di godimento pieno, salvo l’obbligo di conservare la destinazione economica del fondo e di non alterarne la sostanza; l’usufrutto si estinguerà per morte dell’Usufruttuario ________________________ nat a ________________________ il ________________________. Il prezzo complessivo è pattuito in Euro ________________________, da corrispondersi come segue: Euro ________________________ alla firma a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo mediante ________________________, Euro ________________________ a saldo entro il ________________________, con immissione nel possesso della sola nuda proprietà all’atto del saldo, mentre il godimento rimane in capo all’Usufruttuario fino all’estinzione dell’usufrutto. Le parti danno atto dell’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di ________________________ in data ________________________ prot. ________________________, nonché della gestione degli eventuali diritti di prelazione agraria secondo legge; il Venditore dichiara che non gravano sul fondo ipoteche, pignoramenti o altri vincoli, oltre alle servitù apparenti e alle servitù dichiarate e mantenute. Le spese di registrazione, autenticazione, trascrizione e voltura saranno a carico di ________________________, mentre imposte e tasse saranno corrisposte secondo il regime fiscale applicabile alla cessione di nuda proprietà di terreni; eventuali spese straordinarie sul fondo saranno ripartite secondo gli articoli 1004 e seguenti c.c. Le parti si impegnano a presentarsi dinanzi al Notaio ________________________ in data ________________________ per l’autenticazione delle firme ai fini della trascrizione nei registri immobiliari; fino a tale momento ogni somma verrà custodita secondo accordo tra le parti ovvero con deposito presso il Notaio, se richiesto. Per qualsiasi controversia è competente il Foro di ________________________, previo tentativo di mediazione presso ________________________. Sono allegati documento d’identità e codice fiscale delle parti, visure e planimetrie catastali, estratto di mappa, CDU e, ove necessario, attestazioni in materia di prelazione. Luogo ________________________ data ________________________. Il Venditore/Usufruttuario ________________________ Il Nudo Proprietario Acquirente ________________________
Fac simile scrittura privata vendita terreno Word
Di seguito è possibile scaricare il fac simile scrittura privata vendita terreno Word.
