La cessione del contratto di leasing immobiliare è l’accordo con cui l’utilizzatore originario trasferisce a un altro soggetto la propria posizione contrattuale, così che il cessionario subentri nei diritti e negli obblighi previsti dal leasing. Non comporta, di per sé, il trasferimento della proprietà dell’immobile: questa resta regolata dal contratto originario e dalle relative condizioni, compreso l’eventuale riscatto.
Il documento può essere utilizzato quando l’utilizzatore non intende proseguire il rapporto oppure quando, per esempio nell’ambito di una riorganizzazione, un altro soggetto è disponibile a subentrare. La cessione va coordinata con le clausole del leasing e con la procedura del concedente, che normalmente deve valutare il nuovo utilizzatore e prestare il proprio consenso.
Informazioni utili su cessione contratto di leasing immobiliare
Questo atto serve a documentare la sostituzione dell’utilizzatore nel rapporto di leasing e a stabilire da quando il subentro produce effetti. La sua funzione non è limitata all’accordo economico tra cedente e cessionario: occorre regolare anche i rapporti con il concedente, cioè la società di leasing o altro soggetto che ha concesso l’utilizzo dell’immobile. Per questo il modello coinvolge tre parti e prevede uno spazio specifico per il consenso del concedente.
L’operazione è ricondotta alla cessione del contratto disciplinata dagli articoli 1406 e seguenti del codice civile. In base all’articolo 1406, la cessione riguarda, in via generale, un contratto a prestazioni corrispettive non ancora interamente eseguite e richiede il consenso dell’altra parte. Nel leasing immobiliare, quindi, non basta che cedente e cessionario si accordino tra loro: il consenso del concedente è un elemento centrale, salvo che il contratto e la disciplina applicabile consentano una diversa modalità, per esempio un consenso preventivo validamente prestato. Occorre verificare il testo del contratto e le istruzioni del concedente prima di considerare perfezionata l’operazione.
Il cedente è l’utilizzatore originario; il cessionario è il soggetto che intende subentrare; il concedente è la controparte contrattuale chiamata a valutare e autorizzare la sostituzione. Possono essere coinvolti anche garanti, fideiussori o altri soggetti che abbiano prestato garanzie, oltre ai professionisti incaricati di esaminare gli aspetti legali, fiscali o immobiliari. Il documento è destinato anzitutto alle tre parti, ma la documentazione può dover essere trasmessa al concedente secondo la sua procedura interna.
Tra i presupposti da controllare vi sono l’esistenza di un contratto valido, la possibilità di trasferire la posizione secondo le clausole sottoscritte e la presenza di obblighi contrattuali ancora da eseguire. Vanno verificate eventuali limitazioni alla cessione, le condizioni richieste per l’approvazione del cessionario e la situazione degli eventuali arretrati. Il concedente può richiedere documenti identificativi, societari, patrimoniali o reddituali per valutare il subentro; il modello non sostituisce tali verifiche né garantisce che la richiesta venga accolta.
La descrizione dell’operazione deve permettere di individuare senza ambiguità il rapporto interessato. È quindi opportuno indicare la data e il numero del contratto, la sua durata, l’immobile e i relativi dati catastali, se disponibili o richiesti. Vanno inoltre riportati gli elementi economici aggiornati, come canoni, periodicità, rate residue, prezzo di riscatto e ulteriori importi dovuti. La situazione dei pagamenti deve essere riferita a una data precisa, specificando gli insoluti, gli interessi, le penali, le spese e le eventuali contestazioni, anziché limitarsi a dichiarazioni generiche.
L’atto disciplina anche il rapporto economico tra cedente e cessionario. Può prevedere un corrispettivo per la cessione e deve chiarire come vengono regolati conguagli, depositi, crediti, spese e importi maturati prima della decorrenza. È utile distinguere con precisione le obbligazioni anteriori da quelle successive: le intese interne tra cedente e cessionario non modificano automaticamente i diritti del concedente. La data di efficacia va indicata espressamente e può essere subordinata all’approvazione del concedente o ad altre condizioni, che devono essere descritte in modo verificabile.
La liberazione del cedente non va data per scontata. Il documento dovrebbe specificare se, dalla decorrenza, il cedente è liberato dalle obbligazioni future, se rimane responsabile o se la liberazione opera soltanto entro determinati limiti. Anche la responsabilità per debiti e inadempimenti precedenti deve essere regolata separatamente. Gli articoli 1408-1410 del codice civile riguardano gli effetti della cessione e i rapporti tra le parti; la loro applicazione concreta va coordinata con il contratto e con le dichiarazioni espresse dal concedente. In termini generali, il cedente garantisce l’esistenza e la validità del contratto ceduto, salvo diverse pattuizioni, ma non si deve confondere tale garanzia con una promessa di adempimento del concedente.
Vanno esaminate anche le garanzie personali o reali, le fideiussioni, i depositi cauzionali e le coperture assicurative. La cessione non chiarisce da sola se una garanzia già prestata continui, cessi o debba essere sostituita: l’atto dovrebbe indicare quali strumenti restano in essere, quali vengono modificati e quali nuove garanzie il concedente richiede al cessionario. Occorre inoltre verificare gli obblighi relativi a manutenzione, assicurazione, oneri condominiali e altri costi dell’immobile previsti dal leasing.
Il cessionario dichiara normalmente di aver ricevuto e preso visione del contratto e delle condizioni generali, di accettarli e di impegnarsi a rispettarli dalla data di efficacia. Può inoltre attestare di aver fornito la documentazione richiesta e di conoscere la situazione dei pagamenti e delle contestazioni comunicata dal cedente. Queste dichiarazioni aiutano a delimitare ciò che il cessionario ha esaminato, ma devono corrispondere ai documenti effettivamente consegnati.
Le parti dovrebbero allegare una copia integrale del leasing e delle condizioni generali, insieme a un prospetto aggiornato dei canoni e degli importi ancora dovuti. Possono essere necessari documenti d’identità, prove dei poteri di firma, documentazione richiesta dal concedente e, secondo il caso, visure catastali e ipotecarie o documentazione sulle garanzie e sulle polizze. Gli allegati richiamati nell’atto devono essere identificabili e coerenti con la versione del contratto oggetto della cessione.
La sottoscrizione deve essere apposta dal cedente e dal cessionario e, per documentare il consenso quando necessario, dal concedente o da un suo rappresentante munito dei relativi poteri. Se firma un procuratore, è opportuno verificare l’esistenza e l’ampiezza della procura. Dai riferimenti disponibili non risulta una regola generale che imponga l’autenticazione notarile per ogni cessione di leasing immobiliare; la forma richiesta va però verificata nel contratto, nella struttura dell’operazione e nelle istruzioni del concedente. È prudente conservare l’atto firmato, il consenso e tutti gli allegati.
Non risulta un termine unico applicabile a tutte le cessioni: le scadenze possono dipendere dal contratto, dalla procedura del concedente e dagli eventuali adempimenti fiscali. La richiesta va quindi presentata alla società di leasing secondo le modalità da essa indicate, accompagnata dalla documentazione necessaria, e la decorrenza concordata non dovrebbe essere confusa con la data di invio della domanda. Imposte, commissioni e spese professionali dipendono dalla concreta struttura dell’operazione e dalla tipologia di immobile. Non è prudente applicare automaticamente un’aliquota o un trattamento fiscale senza una verifica aggiornata del caso specifico.
Tra le varianti più rilevanti vi sono la cessione con liberazione del cedente, quella in cui il cedente resta responsabile verso il concedente e quella subordinata a condizioni, come l’approvazione del cessionario. È utile prevedere anche cosa accade se il consenso non viene rilasciato o le condizioni non si avverano entro la data stabilita, compresa la restituzione o la regolazione delle somme già versate. Gli errori da evitare sono considerare la cessione efficace senza il consenso necessario, confonderla con la vendita dell’immobile o con il riscatto, omettere gli insoluti e presumere che garanzie e responsabilità cessino automaticamente. Il modello va perciò adattato al contratto originario e alle richieste effettive del concedente.
Esempio cessione contratto di leasing immobiliare
CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE
Tra
Il/La Sig./Sig.ra / La società _____________, con sede/residente in _____________, codice fiscale _____________, partita IVA _____________, iscritta al Registro delle imprese di _____________ al n. _____________, in persona di _____________, in qualità di _____________, munito/a dei necessari poteri in forza di _____________, di seguito «Cedente»;
Il/La Sig./Sig.ra / La società _____________, con sede/residente in _____________, codice fiscale _____________, partita IVA _____________, iscritta al Registro delle imprese di _____________ al n. _____________, in persona di _____________, in qualità di _____________, munito/a dei necessari poteri in forza di _____________, di seguito «Cessionario»;
e
La società di leasing / il concedente _____________, con sede in _____________, codice fiscale _____________, partita IVA _____________, iscritta al Registro delle imprese di _____________ al n. _____________, in persona di _____________, in qualità di _____________, munito/a dei necessari poteri in forza di _____________, di seguito «Concedente»;
congiuntamente, le «Parti».
PREMESSE
a) Il Cedente e il Concedente hanno stipulato in data _____________ il contratto di leasing immobiliare n. _____________, con durata dal _____________ al _____________, di seguito «Contratto».
b) Il Contratto ha ad oggetto l’immobile sito in _____________, via/piazza _____________ n. _____________, identificato al Catasto _____________ del Comune di _____________, foglio _____________, particella _____________, subalterno _____________, categoria _____________, rendita catastale _____________, nonché le eventuali pertinenze e unità immobiliari indicate nel Contratto.
c) Alla data del _____________, i principali elementi economici del Contratto sono i seguenti: canone _____________, periodicità _____________, canoni residui _____________, prezzo di riscatto _____________, ulteriori importi dovuti _____________.
d) Il Cedente intende cedere al Cessionario la propria posizione contrattuale nel Contratto e il Cessionario intende subentrarvi, alle condizioni stabilite nel presente atto.
e) Il Concedente, quale contraente ceduto, interviene nel presente atto per esprimere il proprio consenso alla cessione e disciplinarne gli effetti.
Le premesse e gli allegati costituiscono parte integrante del presente atto.
1. OGGETTO DELLA CESSIONE
1.1 Il Cedente cede al Cessionario, che accetta, la propria posizione contrattuale nel Contratto, comprensiva dei diritti e degli obblighi che ne derivano, nei limiti e alle condizioni previsti dal Contratto e dal presente atto.
1.2 Il Cessionario subentra nel Contratto senza che la presente cessione comporti il trasferimento della proprietà dell’immobile, che resta disciplinata dal Contratto e dalle relative condizioni.
1.3 Il Contratto e le condizioni generali applicabili restano in vigore per quanto non espressamente modificato dal presente atto. In caso di contrasto, prevalgono le disposizioni del presente atto limitatamente alla cessione e agli effetti qui espressamente disciplinati.
2. CONSENSO DEL CONCEDENTE ED EFFICACIA
2.1 Il Concedente dichiara di avere esaminato la richiesta di subentro del Cessionario e, con la sottoscrizione del presente atto, presta il proprio consenso alla cessione e alla sostituzione del Cessionario al Cedente nel Contratto.
2.2 La cessione ha efficacia dal _____________, subordinatamente all’avveramento delle seguenti condizioni: _____________.
[ ] La cessione non è subordinata a ulteriori condizioni.
2.3 Dalla data di efficacia indicata al precedente articolo, il Cessionario assume la posizione contrattuale del Cedente per le obbligazioni e i diritti relativi al Contratto, secondo quanto previsto dal presente atto e dal Contratto.
3. DICHIARAZIONI DEL CEDENTE
3.1 Il Cedente dichiara che, alla data del _____________:
a) il Contratto è in essere e la propria posizione contrattuale è la seguente: _____________;
b) i canoni e gli altri importi dovuti risultano pagati fino al _____________;
c) risultano insoluti, debiti, interessi, penali o spese maturate per complessivi _____________, con la seguente descrizione: _____________;
d) le contestazioni, le richieste o le comunicazioni rilevanti relative al Contratto sono le seguenti: _____________;
e) le garanzie, i depositi, le polizze assicurative e gli altri strumenti collegati al Contratto sono i seguenti: _____________.
3.2 Il Cedente garantisce, nei rapporti con il Cessionario, l’esistenza e la validità del Contratto, salvo quanto dichiarato nel presente atto e quanto risulta dal Contratto e dai relativi allegati.
4. DICHIARAZIONI E OBBLIGHI DEL CESSIONARIO
4.1 Il Cessionario dichiara:
a) di avere ricevuto e preso visione del Contratto, delle condizioni generali applicabili e della documentazione relativa all’immobile;
b) di accettare integralmente il Contratto e le condizioni generali applicabili, impegnandosi a rispettarli dalla data di efficacia della cessione;
c) di essere in possesso dei requisiti richiesti dal Concedente e di avere fornito al Concedente la documentazione richiesta per la valutazione del subentro;
d) di avere ricevuto le informazioni disponibili sulla situazione dei pagamenti, degli eventuali insoluti e delle contestazioni indicate nel presente atto.
4.2 Dalla data di efficacia della cessione, il Cessionario si impegna a pagare i canoni e gli altri importi dovuti in forza del Contratto e ad adempiere alle obbligazioni relative all’immobile, comprese quelle concernenti manutenzione, assicurazione, oneri condominiali e altri oneri contrattuali, secondo quanto previsto dal Contratto.
5. RAPPORTI ECONOMICI TRA CEDENTE E CESSIONARIO
5.1 A fronte della cessione, il Cessionario corrisponderà al Cedente l’importo di _____________, con le seguenti modalità e scadenze: _____________.
5.2 Le Parti regolano gli insoluti, i conguagli, i depositi, i crediti e le spese maturate fino alla data di efficacia della cessione come segue: _____________.
5.3 Nei rapporti interni tra Cedente e Cessionario, gli importi e le obbligazioni maturati fino alla data di efficacia della cessione sono a carico di _____________; quelli maturati successivamente sono a carico di _____________.
5.4 Le pattuizioni di cui al presente articolo regolano i rapporti interni tra Cedente e Cessionario e non modificano i diritti del Concedente, salvo quanto espressamente previsto nel presente atto.
6. LIBERAZIONE DEL CEDENTE E RESPONSABILITÀ
6.1 Il Concedente dichiara che, dalla data di efficacia della cessione:
[ ] il Cedente è liberato dalle obbligazioni derivanti dal Contratto maturate successivamente a tale data;
[ ] il Cedente non è liberato e resta obbligato nei confronti del Concedente anche successivamente a tale data, nei limiti previsti dal Contratto e dal presente atto;
[ ] il Cedente è liberato nei seguenti limiti e alle seguenti condizioni: _____________.
6.2 La responsabilità per obbligazioni, inadempimenti e importi maturati prima della data di efficacia della cessione è regolata come segue: _____________, fatto salvo quanto espressamente convenuto con il Concedente.
7. GARANZIE
7.1 La sorte delle garanzie personali o reali, delle fideiussioni, dei depositi cauzionali e delle polizze assicurative connesse al Contratto è disciplinata come segue:
a) garanzie che restano in essere: _____________;
b) garanzie che cessano o sono sostituite: _____________;
c) nuove garanzie richieste al Cessionario: _____________.
7.2 Le garanzie prestate da soggetti diversi dalle Parti sono interessate dalla cessione nei limiti risultanti dai relativi atti e dagli eventuali consensi dei soggetti interessati.
8. ONERI, IMPOSTE E SPESE
8.1 Le imposte, le commissioni del Concedente, le spese notarili o professionali e gli altri costi relativi alla cessione sono a carico di _____________, secondo la seguente ripartizione: _____________.
8.2 Gli adempimenti fiscali e gli eventuali adempimenti relativi all’immobile o alle garanzie saranno curati da _____________, con spese a carico di _____________.
9. MANCATO PERFEZIONAMENTO
9.1 Qualora la cessione non acquisti efficacia entro il _____________ per mancato avveramento delle condizioni indicate all’articolo 2.2 o per mancato rilascio del consenso del Concedente, le Parti convengono quanto segue: _____________.
9.2 In tale ipotesi, i pagamenti già effettuati tra Cedente e Cessionario saranno restituiti o regolati come segue: _____________.
10. COMUNICAZIONI
10.1 Le comunicazioni relative al presente atto dovranno essere inviate ai seguenti recapiti:
Cedente
Indirizzo: _____________
PEC/e-mail: _____________
Cessionario
Indirizzo: _____________
PEC/e-mail: _____________
Concedente
Indirizzo: _____________
PEC/e-mail: _____________
10.2 Ogni variazione dei recapiti dovrà essere comunicata alle altre Parti.
11. DISPOSIZIONI FINALI
11.1 Per quanto non previsto dal presente atto, restano ferme le disposizioni del Contratto e delle condizioni generali applicabili, nonché la disciplina della cessione del contratto di cui agli articoli 1406 e seguenti del codice civile.
11.2 Il presente atto è sottoscritto in _____________ originali, uno per ciascuna Parte.
ALLEGATI
1. Copia integrale del Contratto e delle condizioni generali applicabili.
2. Prospetto aggiornato dei canoni, degli eventuali debiti, degli interessi, delle spese e del prezzo di riscatto.
3. Documentazione identificativa e documentazione attestante i poteri di firma delle Parti.
4. Documentazione richiesta dal Concedente per la valutazione del Cessionario.
5. Visure catastali e ipotecarie relative all’immobile.
6. Documentazione relativa alle garanzie, ai depositi e alle polizze assicurative.
7. _____________.
Luogo _____________, data _____________
IL CEDENTE
Nome e qualifica: _____________
Firma: ______________________________
IL CESSIONARIO
Nome e qualifica: _____________
Firma: ______________________________
IL CONCEDENTE
Il Concedente dichiara di prestare il consenso alla cessione e al subentro del Cessionario nel Contratto alle condizioni indicate nel presente atto.
Nome e qualifica del rappresentante: _____________
Firma: ______________________________
Fac simile cessione contratto di leasing immobiliare Word
Il modello cessione contratto di leasing immobiliare è disponibile in formato Word e può essere scaricato e modificato inserendo i dati necessari prima dell’utilizzo. Verifica le condizioni del contratto originario e le richieste del concedente prima di completare il documento.
