La caparra confirmatoria, prevista dall’articolo 1385 del codice civile, è una somma versata al momento della conclusione di un contratto per rafforzarne l’impegno e per predeterminare, in misura minima, le conseguenze dell’inadempimento. Nella locazione commerciale può essere impiegata in due momenti distinti: al perfezionamento del contratto definitivo di locazione, per presidiare l’esecuzione degli obblighi iniziali (consegna dei locali, pagamento del primo canone, avvio dell’attività), oppure nella fase precedente, all’interno di una proposta accettata o di un preliminare di locazione, per “bloccare” l’immobile mentre si completano le verifiche e le condizioni necessarie ad aprire l’esercizio (destinazione d’uso, agibilità, autorizzazioni amministrative, eventuali lavori).
Come compilare una caparra confirmatoria locazione commerciale
Risulta essere fondamentale distinguere la caparra confirmatoria dal deposito cauzionale. Il deposito cauzionale è una garanzia a copertura di danni all’immobile, canoni o oneri non pagati durante il rapporto e, di regola, è restituito alla fine della locazione salvo compensazioni per obbligazioni rimaste inadempiute; la caparra confirmatoria, invece, svolge una funzione rimediale in caso di inadempimento iniziale: se inadempiente è il conduttore il locatore può recedere e trattenerla, se inadempiente è il locatore il conduttore può recedere e pretendere il doppio, restando salva per entrambe le parti la facoltà di domandare il maggior danno provandolo. Le due somme possono coesistere se chiaramente qualificate e finalizzate a scopi differenti, evitando sovrapposizioni e duplicazioni ingiustificate. Diversa è anche la caparra penitenziale, che è il prezzo convenzionale di un recesso libero senza colpa: va prevista espressamente e non si confonde con la confirmatoria.
Perché la caparra produca gli effetti tipici deve essere espressamente indicata come “caparra confirmatoria” nel testo contrattuale, con l’indicazione dell’importo, della causale e del momento del versamento, nonché con la chiara descrizione delle prestazioni essenziali cui si collega. In un preliminare o in una proposta accettata è opportuno precisare l’oggetto (unità immobiliare con dati identificativi, destinazione d’uso consentita, pertinenze e parti comuni), il canone, la durata, la data di decorrenza e le condizioni sospensive o risolutive rilevanti per l’attività (es. ottenimento di SCIA, conferma della destinazione urbanistica, rilascio di agibilità o nulla osta condominiali). Una formula tipica può essere: “Il Conduttore versa al Locatore, a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c., l’importo di € ________. In caso di inadempimento del Conduttore il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Locatore il Conduttore potrà recedere ed esigere il doppio della caparra. Resta salva in ogni caso la facoltà di agire per il risarcimento del maggior danno nei limiti di legge.”
Le condizioni sospensive meritano particolare attenzione, perché nella prassi commerciale l’effettiva utilizzabilità dei locali dipende spesso da elementi estranei alla volontà delle parti. Se l’accordo è sottoposto a condizione (per esempio l’ottenimento entro una certa data dell’autorizzazione amministrativa, della voltura impianti o della conferma di destinazione d’uso idonea), fino all’avveramento la caparra rimane “in attesa”. Se la condizione non si avvera per causa non imputabile alla parte interessata, il contratto rimane privo di effetti e la caparra va restituita, salvo diverso patto trasparente su costi vivi documentati; se si avvera e poi una delle parti non adempie, operano le regole della caparra confirmatoria con ritenzione o raddoppio. È utile indicare termini chiari per l’avveramento, quali documenti sono necessari e chi li deve procurare, per ridurre lo spazio a contestazioni.
Quando la caparra è prevista in un contratto di locazione già efficace, i rimedi tipici si innestano sulla disciplina generale dell’inadempimento. Se, prima della consegna, il locatore non rende disponibili i locali nello stato promesso o non rimuove vincoli che ne impediscono l’uso pattuito, il conduttore può diffidare ad adempiere, dichiarare risolto il contratto e domandare il doppio della caparra oltre all’eventuale maggior danno. Se, invece, il conduttore non paga i canoni iniziali o non prende possesso dei locali entro i termini, il locatore può recedere trattenendo la caparra e far valere ulteriori pretese risarcitorie se provate. Rimangono utilizzabili, se previste, strumenti come la clausola risolutiva espressa e la diffida ad adempiere, che aiutano a cristallizzare tempi e responsabilità e a rendere più lineare l’applicazione degli effetti collegati alla caparra.
La proporzione tra importo della caparra e valore economico del rapporto è un profilo sensibile. Un ammontare eccessivo, soprattutto se cumulato con un deposito cauzionale elevato e con eventuali penali, rischia di essere contestato come sproporzionato. La misura dovrebbe riflettere il rischio effettivo del locatore (periodo di vacanza dell’immobile, spese organizzative, opportunità alternative perse) e, al tempo stesso, non trasformarsi in una penalità dissimulata. È buona prassi specificare come la caparra sarà imputata se il contratto procede regolarmente, per esempio detraendola dal primo canone o lasciandola a garanzia sino alla data di decorrenza e restituendola al momento dell’avvio regolare della locazione, evitando ambiguità con il deposito cauzionale.
Il rapporto con la forza maggiore e con l’impossibilità sopravvenuta va trattato con chiarezza. Se l’evento impediente non è imputabile alle parti e rende impossibile la prestazione principale (per esempio un provvedimento che vieta stabilmente l’uso commerciale dei locali oggetto del contratto), la caparra va restituita e ciascuno sopporta i propri costi, salvo patti specifici su spese documentate; se, invece, si tratta di mera difficoltà o di ritardi superabili, si valuterà la rinegoziazione dei termini, ma l’inadempimento volontario resta esposto agli effetti dell’articolo 1385. Per prevenire conflitti è utile prevedere sin dall’inizio una clausola che disciplini riprogrammazioni della decorrenza, consegna dei locali e slittamenti dei lavori, con tempi e condizioni oggettivi.
Sul piano probatorio contano il testo contrattuale, le ricevute della caparra con causale esplicita, le comunicazioni tra le parti e i documenti tecnici o amministrativi relativi all’immobile. Prima di dichiarare lo scioglimento e far valere la ritenzione o il raddoppio è prudente inviare una comunicazione formale che assegni un termine perentorio congruo per adempiere, soprattutto se le scadenze originarie non sono qualificate come essenziali. La caparra confirmatoria, collocata in un sistema di pattuizioni coerenti e proporzionate, consente di bilanciare l’interesse del locatore a non immobilizzare invano l’unità e quello del conduttore ad avere certezza sulla disponibilità e sull’idoneità dei locali, riducendo i tempi e i costi di eventuali controversie.
Esempi di caparra confirmatoria locazione commerciale
Di seguito è possibile trovare gli esempi di caparra confirmatoria locazione commerciale.
Caparra confirmatoria locazione commerciale (proposta/preliminare)
Oggetto: caparra confirmatoria per proposta di locazione commerciale
Locatore: ________________________ C.F./P.IVA ________________________ con sede/residenza in ________________________ via ________________________ tel ________________________ email ________________________
Conduttore (impresa/professionista): ________________________ C.F./P.IVA ________________________ sede in ________________________ via ________________________ rappresentante ________________________ tel ________________________ email ________________________
Immobile commerciale: sito in ________________________ via/piazza ________________________ n. ________ piano ________ interno ________ superficie ________ mq dati catastali (Comune ________________________ foglio ________ particella ________ sub ________)
Destinazione d’uso consentita: ________________________ eventuali limiti/regolamenti condominiali ________________________
Durata locazione prevista: ________ anni dal ________________________ al ________________________
Canone annuo: € ________________________ oltre/compreso IVA ________________________ canone mensile: € ________________________ modalità di pagamento ________________________
Deposito cauzionale (distinto dalla caparra): € ________________________ da versare alla stipula del contratto
Caparra confirmatoria versata oggi ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ versata con ________________________ numero/rif. ________________________
Rogito/contratto definitivo di locazione: da stipularsi entro il ________________________ presso ________________________
Consegna locali: entro il ________________________ nello stato di fatto descritto in verbale allegato ________________________
Oneri accessori e spese: a carico del Conduttore/Locatore per ________________________ salvo diversa pattuizione
Clausola caparra confirmatoria: in caso di inadempimento del Conduttore alla stipula del contratto definitivo o agli obblighi preliminari, il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Locatore, il Conduttore potrà recedere ed ottenere il doppio della caparra, restando salva la facoltà di chiedere il maggior danno nei limiti di legge
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Locatore: ________________________ Firma Conduttore: ________________________
Caparra confirmatoria locazione commerciale con decorrenza differita e lavori
Oggetto: caparra confirmatoria per locazione commerciale con esecuzione lavori e consegna differita
Locatore: ________________________ C.F./P.IVA ________________________ sede/residenza ________________________ via ________________________ tel ________________________ email ________________________
Conduttore: ________________________ C.F./P.IVA ________________________ sede ________________________ via ________________________ rappresentante ________________________ tel ________________________ email ________________________
Unità immobiliare: indirizzo ________________________ piano ________ interno ________ superficie ________ mq dati catastali ________________________ destinazione d’uso ________________________
Durata: ________ anni con decorrenza contrattuale dal ________________________ e prima scadenza al ________________________
Canone annuo: € ________________________ oltre/compreso IVA ________________________ canone mensile: € ________________________ modalità di pagamento ________________________
Consegna e stato locali: consegna entro il ________________________ con locali liberi e idonei all’uso pattuito secondo verbale di consegna; lavori a carico di ________________________ descrizione sintetica ________________________ termine lavori entro il ________________________
Deposito cauzionale (distinto): € ________________________ a copertura obbligazioni di durata
Caparra confirmatoria versata oggi ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ mediante ________________________ numero/rif. ________________________
Condizioni dei lavori e accessi: autorizzazioni/permessi condominiali/comunali a cura di ________________________ entro il ________________________
Clausola caparra confirmatoria: in caso di inadempimento imputabile al Conduttore (mancata stipula, mancato ritiro chiavi, mancato pagamento iniziale), il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento imputabile al Locatore (mancata consegna nello stato promesso o ritardo essenziale), il Conduttore potrà recedere ed ottenere il doppio della caparra
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Locatore: ________________________ Firma Conduttore: ________________________
Caparra confirmatoria con condizione sospensiva (SCIA, agibilità, destinazione d’uso)
Oggetto: caparra confirmatoria con condizione sospensiva per locazione commerciale
Locatore: ________________________ C.F./P.IVA ________________________ sede/residenza ________________________ via ________________________ tel ________________________ email ________________________
Conduttore: ________________________ C.F./P.IVA ________________________ sede ________________________ via ________________________ rappresentante ________________________ tel ________________________ email ________________________
Immobile: sito in ________________________ via ________________________ n. ________ piano ________ superficie ________ mq dati catastali ________________________ destinazione urbanistica ________________________
Durata e canone: durata ________ anni dal ________________________ canone annuo € ________________________ oltre/compreso IVA ________________________ canone mensile € ________________________
Caparra confirmatoria versata ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ con ________________________ numero/rif. ________________________
Condizione sospensiva: efficacia dell’accordo subordinata a ottenimento entro il ________________________ di SCIA/comunicazione di inizio attività per ________________________ e conferma di agibilità/uso conforme dei locali; in alternativa, attestazione di destinazione d’uso compatibile rilasciata da ________________________
Effetti della condizione: in caso di mancato avveramento per causa non imputabile al Conduttore, il presente accordo resterà privo di effetti e la caparra sarà integralmente restituita; in caso di avveramento, le parti procederanno alla stipula del contratto definitivo entro il ________________________
Deposito cauzionale (distinto): € ________________________ da versare alla stipula del definitivo
Clausola caparra confirmatoria dopo l’avveramento: in caso di inadempimento del Conduttore alla stipula del definitivo o alle obbligazioni iniziali, il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Locatore, il Conduttore potrà recedere ed ottenere il doppio della caparra
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Locatore: ________________________ Firma Conduttore: ________________________
Caparra confirmatoria locazione commerciale in centro commerciale/parco retail
Oggetto: caparra confirmatoria per locazione commerciale in complesso/centro commerciale
Locatore/Property: ________________________ C.F./P.IVA ________________________ sede ________________________ via ________________________ tel ________________________ email ________________________
Conduttore/Insegna: ________________________ C.F./P.IVA ________________________ sede ________________________ via ________________________ rappresentante ________________________ tel ________________________ email ________________________
Unità locativa: mall ________________________ livello ________ unità ________ superficie ________ mq planimetria allegata n. ________________________ destinazione merceologica ________________________
Durata e canone: durata ________ anni dal ________________________ canone annuo base € ________________________ oltre/compreso IVA ________________________ canone variabile/percentuale (se previsto) ________________________ oneri comuni/stabili € ________________________
Condizioni specifiche di centro: rispetto regolamento del centro commerciale, orari di apertura, layout vetrine e insegne secondo linee guida ________________________
Caparra confirmatoria versata ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ con ________________________ numero/rif. ________________________
Deposito cauzionale (distinto) e garanzie: deposito € ________________________ e garanzia fideiussoria/bancaria di € ________________________ entro il ________________________
Consegna unità e fit-out: consegna entro il ________________________ stato di consegna ________________________ avvio lavori di allestimento dal ________________________ apertura al pubblico entro il ________________________
Clausola caparra confirmatoria: in caso di inadempimento del Conduttore (mancata stipula, mancato avvio entro la data di apertura, mancato pagamento iniziale), il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Locatore (mancata consegna della unità nello stato promesso o impedimenti imputabili), il Conduttore potrà recedere ed ottenere il doppio della caparra
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Locatore: ________________________ Firma Conduttore: ________________________
Fac simile caparra confirmatoria locazione commerciale Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile caparra confirmatoria locazione commerciale Word.
