La caparra confirmatoria nell’affitto è una somma che una parte consegna all’altra al momento in cui si perfeziona un accordo vincolante, con la funzione di “garanzia” dell’impegno assunto. Il suo fondamento giuridico è l’articolo 1385 del codice civile: se chi ha dato la caparra risulta inadempiente, l’altra parte può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, la controparte può recedere ed esigere il doppio. Questo meccanismo vale anche quando l’accordo riguarda una locazione, ma occorre distinguere con precisione la caparra confirmatoria dal deposito cauzionale tipico dei contratti di affitto.
Come compilare una caparra confirmatoria affitto
La caparra confirmatoria è collegata alla conclusione di un contratto o di un preliminare: per l’affitto si incontra spesso nella proposta di locazione accettata o in un vero “preliminare di locazione”, con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo e a rispettarne condizioni essenziali come canone, durata, decorrenza e uso dell’immobile. In questa fase la caparra ha funzione di presidio all’impegno di arrivare alla stipula; se una parte non vi dà seguito senza giustificato motivo, l’altra potrà sciogliersi e applicare la regola trattenere/pretendere il doppio. Quando invece le parti firmano il contratto definitivo di locazione, la somma che normalmente si versa non è più una caparra confirmatoria ma un deposito cauzionale.
Il deposito cauzionale è cosa diversa: serve a garantire il locatore per danni all’immobile, morosità e oneri accessori. Nelle locazioni abitative il suo importo non può superare tre mensilità del canone e deve maturare interessi legali che il locatore deve corrispondere o imputare annualmente. Alla cessazione del rapporto, salvo debiti dell’inquilino o danni imputabili, il deposito va restituito. Diversamente dalla caparra confirmatoria, il deposito non consente di trattenere somme “a titolo punitivo” per il solo fatto di un inadempimento che impedisca la stipula o l’esecuzione del contratto: si usa per compensare danni e insoluti effettivi e documentati. Per questo è sbagliato e rischioso chiamare “caparra” ciò che, nel contratto definitivo di locazione, è in realtà un deposito cauzionale.
In pratica la caparra confirmatoria è opportuna quando le parti vogliono vincolarsi alla futura stipula dell’affitto o all’ingresso in casa a una certa data e intendono darsi una tutela forte contro il “ripensamento” ingiustificato. È frequente quando l’immobile dev’essere liberato, riadattato o quando l’inquilino deve ottenere un trasferimento di residenza o un nulla osta del datore di lavoro. Nella scrittura che contiene la caparra conviene indicare con chiarezza a quanto ammonta, come e quando è pagata, quali obblighi principali garantisce, entro quale data deve essere firmato il contratto definitivo, se esistono condizioni sospensive come l’ottenimento di un visto, di una fideiussione o di un coobbligato, e cosa accade se tali condizioni non si avverano entro un termine. In presenza di condizioni sospensive effettive, finché la condizione non si verifica non si è inadempienti e, se la condizione viene meno per causa non imputabile alle parti, la caparra deve essere restituita.
Un errore frequente è confondere la caparra confirmatoria con la caparra penitenziale prevista dall’articolo 1386 del codice civile. La caparra penitenziale funziona solo se il contratto attribuisce espressamente a una o a entrambe le parti un diritto di recesso “a pagamento”, nel qual caso la somma versata costituisce il corrispettivo del recesso e non una sanzione per inadempimento; chi recede perde la somma o restituisce il doppio, ma chi subisce il recesso non può chiedere anche il risarcimento ulteriore. Con la caparra confirmatoria, invece, la parte non inadempiente può scegliere tra trattenere/pretendere il doppio e domandare il risarcimento integrale del danno provando l’ammontare del pregiudizio subito.
Dal punto di vista fiscale e formale, quando la caparra confirmatoria è inserita in una proposta o in un preliminare di locazione che viene registrato, può essere soggetta a imposta di registro secondo le regole sul preliminare; è prudente chiedere al proprio consulente o all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate quale imposta si applica al caso concreto e come versarla. È buona prassi utilizzare strumenti tracciabili come bonifico bancario con causale specifica, rilasciare e conservare ricevute firmate che identifichino le parti, l’immobile, la data e la natura della somma e chiarire se, al momento della stipula del contratto definitivo, la caparra sarà imputata al primo canone o restituita, evitando sovrapposizioni con il deposito cauzionale che si verserà a parte.
Nel rapporto tra caparra confirmatoria e recesso, se il contratto o il preliminare non prevede un diritto di recesso, lo scioglimento unilaterale ingiustificato costituisce inadempimento e attiva i rimedi della caparra confirmatoria. Se invece le parti hanno pattuito un recesso libero entro un certo termine e lo qualificano come penitenziale, si applica la disciplina dell’articolo 1386 e la somma funge da corrispettivo per l’uscita dal vincolo secondo quanto stabilito. In ogni caso è decisivo che il testo dell’accordo sia chiaro, coerente con lo scopo e non ambiguo nell’uso dei termini “caparra confirmatoria”, “caparra penitenziale” e “deposito cauzionale”.
Quando l’operazione non prosegue, la gestione della caparra dipende dalle cause dell’arresto. Se la mancata stipula o consegna dipende da chi ha ricevuto la caparra, l’altra parte può sciogliersi ed esigere il doppio senza dover provare di più; se l’ostacolo deriva da forza maggiore documentata e non imputabile, le parti possono accordarsi per sciogliere il vincolo con restituzione semplice. Se invece a ritirarsi è chi ha versato la somma senza giustificazione contrattuale, l’altra parte potrà recedere trattenendola. In presenza di contestazioni sull’inadempimento o sulla misura del danno, la caparra può non bastare o risultare eccessiva: per questo la legge riconosce la possibilità di chiedere il risarcimento integrale oppure di ridurre pretese manifestamente sproporzionate, ma sono valutazioni rimesse al giudice e conviene muoversi con assistenza professionale.
Un modello contrattuale curato può prevenire molte liti. Nella pratica è utile collocare la caparra confirmatoria nel documento che realmente vincola le parti alla locazione futura, fissare una data certa per la stipula e per la consegna delle chiavi, indicare in modo distinto e successivo il deposito cauzionale che sarà versato alla firma del contratto definitivo entro i limiti di legge e precisare che quest’ultimo matura interessi legali e verrà restituito a fine locazione salvo danni e insoluti. La chiarezza lessicale evita che una somma versata oggi per “bloccare” l’immobile venga scambiata domani per cauzione o per semplice acconto, con conseguenze giuridiche e fiscali molto diverse.
Esempi di caparra confirmatoria affitto
Di seguito è possibile trovare gli esempi di caparra confirmatoria affitto.
Caparra confirmatoria per locazione abitativa tra privati
Oggetto: Caparra confirmatoria per futura locazione abitativa
Tra il Sig./Sig.ra ________________________ (di seguito “Locatore”), C.F. ________________________, residente in ________________________ via ________________________, e il Sig./Sig.ra ________________________ (di seguito “Conduttore”), C.F. ________________________, residente in ________________________ via ________________________, si conviene quanto segue.
Immobile: sito in ________________________ via ________________________, piano ________________________, interno ________________________, composto da ________________________ vani, identificato al Catasto al foglio ________________________, particella ________________________, subalterno ________________________.
Destinazione d’uso: abitativa.
Durata locazione prevista: anni ________________________ con decorrenza dal ________________________.
Canone mensile pattuito: € ________________________ oltre/oneri inclusi ________________________.
Deposito cauzionale che sarà versato alla firma del contratto definitivo (distinto dalla presente caparra): € ________________________.
Caparra confirmatoria: il Conduttore versa oggi al Locatore la somma di € ________________________, con modalità ________________________, a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che il Locatore dichiara di ricevere. Tale somma sarà imputata a ________________________ (es. prima mensilità/acconto canoni) al momento della stipula del contratto definitivo di locazione.
Termine per la stipula del contratto definitivo: entro il ________________________ presso ________________________.
Obblighi principali garantiti dalla caparra: presentarsi alla stipula, sottoscrivere il contratto conforme ai patti sopra indicati, versare canone e deposito cauzionale.
Inadempimento: se il Conduttore non adempie, il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; se è inadempiente il Locatore, il Conduttore potrà recedere ed esigere il doppio della caparra. Resta salva la facoltà della parte non inadempiente di domandare il risarcimento integrale del danno.
Consegna immobile e chiavi: prevista per il ________________________ alle ore ________________________ presso ________________________.
Spese di registrazione del contratto definitivo: a carico di ________________________.
Foro competente: ________________________.
Luogo e data: ________________________.
Firma del Locatore: ________________________ Firma del Conduttore: ________________________
Caparra confirmatoria per locazione abitativa con agenzia immobiliare
Oggetto: Caparra confirmatoria per futura locazione con intervento di agenzia
Tra il Sig./Sig.ra ________________________ (Locatore), C.F. ________________________, residente in ________________________, e il Sig./Sig.ra ________________________ (Conduttore), C.F. ________________________, residente in ________________________, assistiti dall’agenzia immobiliare ________________________ con sede in ________________________, P.IVA ________________________, si conviene quanto segue.
Immobile: ________________________ via ________________________, piano ________________________, interno ________________________, catasto ________________________.
Uso: abitativo.
Durata locazione prevista: anni ________________________ con decorrenza dal ________________________.
Canone mensile: € ________________________ oltre/oneri inclusi ________________________.
Opzione fiscale prevista: ________________________ (cedolare secca/ordinaria).
Caparra confirmatoria: il Conduttore versa oggi € ________________________ con ________________________ a favore del Locatore a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che sarà imputata a ________________________ alla firma del contratto. L’agenzia immobiliare trattiene la somma in deposito fiduciario fino alla stipula, salvo diverse istruzioni scritte delle parti.
Provvigione dell’agenzia: dovuta da ________________________ per € ________________________ oltre IVA, esigibile al momento della sottoscrizione del contratto definitivo.
Termine per la stipula: entro il ________________________ presso ________________________. Documentazione da produrre dal Conduttore entro il ________________________: ________________________.
Consegna immobile: ________________________.
Inadempimento: in caso di inadempimento del Conduttore il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Locatore il Conduttore potrà recedere ed ottenere il doppio. Restano ferme le azioni per il maggior danno. L’agenzia restituirà o consegnerà la caparra secondo l’esito sopra descritto, previo semplice riscontro scritto delle parti o provvedimento dell’autorità competente.
Spese di registrazione del contratto definitivo: a carico di ________________________.
Foro competente: ________________________.
Luogo e data: ________________________.
Firma Locatore: ________________________ Firma Conduttore: ________________________ Firma Agenzia (per ricevuta): ________________________
Caparra confirmatoria con condizioni sospensive (referenze, fideiussione, esito verifiche)
Oggetto: Caparra confirmatoria condizionata per futura locazione
Tra ________________________ (Locatore) e ________________________ (Conduttore) si conviene di stipulare il contratto di locazione dell’immobile sito in ________________________ via ________________________, piano ________________________, interno ________________________, destinazione d’uso ________________________, canone mensile € ________________________ oltre/oneri inclusi ________________________, durata anni ________________________ con decorrenza dal ________________________.
Il Conduttore versa oggi al Locatore, che dichiara di ricevere, la somma di € ________________________ con ________________________ a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che sarà imputata a ________________________ alla firma del contratto.
L’efficacia del presente accordo è subordinata, entro e non oltre il ________________________ ore ________________________, all’avveramento con esito favorevole delle seguenti condizioni: ottenimento e consegna di referenze/redditi idonei ________________________; rilascio di fideiussione bancaria/assicurativa di € ________________________ con durata ________________________; esito positivo delle verifiche documentali sull’immobile e degli impianti minimi di legge. Fino all’avveramento delle condizioni nessuna parte è inadempiente. Se le condizioni non si avverano per causa non imputabile alle parti, la caparra sarà restituita integralmente al Conduttore entro ________________________ giorni; se non si avverano per fatto imputabile al Conduttore, il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; se per fatto imputabile al Locatore, il Conduttore potrà recedere esigendo il doppio della caparra.
Termine per la stipula del contratto definitivo: entro il ________________________ presso ________________________.
Consegna immobile e chiavi: ________________________.
Spese di registrazione del contratto definitivo: a carico di ________________________.
Foro competente: ________________________.
Luogo e data: ________________________.
Firma Locatore: ________________________ Firma Conduttore: ________________________
Caparra confirmatoria per locazione ad uso diverso dall’abitativo (commerciale/ufficio)
Oggetto: Caparra confirmatoria per futura locazione uso commerciale/ufficio
Tra ________________________ (Locatore), C.F./P.IVA ________________________, con sede/residenza in ________________________, e ________________________ (Conduttore), C.F./P.IVA ________________________, con sede/residenza in ________________________, si conviene la futura stipula del contratto di locazione dell’unità immobiliare sita in ________________________ via ________________________, piano ________________________, interno ________________________, superficie ________________________ mq, destinata a uso ________________________.
Durata locazione prevista: anni ________________________ dal ________________________.
Canone annuo: € ________________________ oltre IVA se dovuta/oltre oneri condominiali per € ________________________.
Adeguamento ISTAT: ________________________.
Deposito cauzionale alla firma del contratto definitivo (distinto dalla caparra): € ________________________.
Caparra confirmatoria: il Conduttore versa oggi € ________________________ a mezzo ________________________ a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che il Locatore dichiara di ricevere e che sarà imputata a ________________________ alla firma del contratto definitivo.
Termine per la stipula del contratto: entro il ________________________ presso ________________________.
Autorizzazioni e agibilità: l’uso pattuito è subordinato a eventuali autorizzazioni/comunicazioni amministrative a cura di ________________________. Qualora, per causa non imputabile al Conduttore, tali autorizzazioni risultino definitivamente non conseguibili entro il ________________________, la caparra sarà restituita entro ________________________ giorni e l’accordo si intenderà risolto senza ulteriori pretese.
Inadempimento: se il Conduttore non adempie agli obblighi assunti, il Locatore potrà recedere trattenendo la caparra; se è inadempiente il Locatore, il Conduttore potrà recedere ed ottenere il doppio della caparra, salvo il maggior danno.
Spese di registrazione del contratto definitivo e imposta di bollo: a carico di ________________________.
Foro competente: ________________________.
Luogo e data: ________________________.
Firma Locatore: ________________________ Firma Conduttore: ________________________
Fac simile caparra confirmatoria affitto usata Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile caparra confirmatoria affitto usata Word da scaricare.
