La caparra confirmatoria nell’acquisto di un terreno è la somma che l’acquirente versa al venditore al momento della proposta accettata o del preliminare per rafforzare l’impegno contrattuale e predeterminare le conseguenze dell’eventuale inadempimento. È regolata dall’articolo 1385 del codice civile e si distingue dall’acconto, che è un semplice pagamento anticipato del prezzo, e dalla caparra penitenziale, che è invece il corrispettivo del diritto di recesso. Se il contratto prosegue regolarmente, la caparra si imputa al prezzo; se l’inadempiente è l’acquirente, il venditore può recedere trattenendola; se l’inadempiente è il venditore, l’acquirente può recedere ed esigere il doppio della somma versata, restando in ogni caso salva per entrambe le parti la possibilità di chiedere il risarcimento integrale del danno dimostrando l’ammontare del pregiudizio subito.
Come compilare una caparra confirmatoria acquisto terreno
Nelle compravendite di terreni la caparra confirmatoria svolge anche una funzione pratica di filtro contro comportamenti opportunistici in una fase in cui spesso occorrono verifiche tecniche e legali. È essenziale che l’accordo scritto individui con precisione il bene, indicando dati catastali completi, confini e pertinenze, lo stato di possesso e le servitù apparenti o non apparenti, la destinazione urbanistica risultante dal certificato rilasciato dal Comune, l’eventuale edificabilità, i frazionamenti necessari e l’esistenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici o usi civici. La chiarezza sul contenuto della prestazione e sui termini di adempimento evita che la caparra diventi terreno di controversia. È opportuno inserire patti circa la consegna della documentazione, l’assenza di ipoteche, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli, l’inesistenza di abusi o la loro regolarizzazione a cura del venditore, nonché l’aggiornamento catastale ove occorra.
La disciplina della caparra interagisce con le condizioni sospensive spesso previste nei preliminari di terreni, come l’ottenimento del mutuo fondiario, il rilascio di un titolo edilizio o l’esito favorevole di una due diligence urbanistica. Quando la conclusione del definitivo è espressamente subordinata a tali eventi, il contratto resta inefficace finché la condizione non si avvera e, se l’avveramento non dipende da colpa di una parte, la caparra deve essere restituita senza ritenzioni. Se, dopo l’avveramento della condizione, una parte non adempie, torna ad operare la regola tipica dell’articolo 1385 con ritenzione o restituzione al doppio. Per evitare equivoci, è utile fissare termini chiari per l’avveramento, stabilire chi deve attivarsi e con quali documenti provare l’esito, e precisare se i termini sono essenziali.
Nel caso dei terreni agricoli occorre prestare attenzione ai diritti di prelazione e riscatto del coltivatore diretto affittuario e dei proprietari coltivatori diretti confinanti, istituti che possono incidere sulla stabilità dell’operazione. Se la vendita è soggetta a prelazione, il venditore deve notificare le condizioni al titolare che ha un termine per esercitarla acquistando alle medesime pattuizioni. In presenza di tale rischio, la caparra dovrebbe essere gestita prevedendo espressamente la restituzione se la prelazione viene validamente esercitata, escludendo in questo caso l’inadempimento. Una clausola chiara che dichiari l’insussistenza o la non opponibilità della prelazione, o disciplini gli effetti del suo esercizio, tutela entrambe le parti e riduce il contenzioso sulla sorte della somma versata.
Dal punto di vista della sicurezza dei pagamenti, la caparra dovrebbe essere tracciabile, con causale che indichi “caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.” e riferimento alla proposta o al preliminare. Nelle operazioni più complesse o di importo rilevante è prudente utilizzare un conto dedicato o un deposito fiduciario concordato, specie quando la caparra viene versata a fronte di verifiche ancora in corso. La misura della caparra va calibrata sul valore dell’affare, sul grado di incertezza delle verifiche e sul tempo che intercorre fino al rogito: somme eccessive rischiano di essere giudicate sproporzionate e fonte di contenzioso, somme troppo basse non svolgono adeguatamente la funzione di deterrenza.
Il preliminare dovrebbe contenere una clausola di caparra formulata senza ambiguità, con rinvio espresso all’articolo 1385, l’indicazione dell’importo, le modalità e la data del versamento, la destinazione della somma in caso di esecuzione del contratto e gli effetti in caso di inadempimento di ciascuna parte. È utile collegare la caparra ai rimedi in caso di ritardo qualificato, definendo un termine essenziale per la stipula del definitivo o, in alternativa, prevedendo diffida ad adempiere che consenta di sciogliere il vincolo se il ritardo perdura. Quando il venditore deve cancellare iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli prima del rogito, si può concordare che la caparra resti ferma ma che eventuali ulteriori somme non siano versate finché la liberazione non sia provata, evitando che la caparra copra rischi non concordati.
Esempi di caparra confirmatoria acquisto terreno
Di seguito è possibile trovare gli esempi di caparra confirmatoria acquisto terreno.
Caparra confirmatoria acquisto terreno edificabile tra privati
Oggetto: caparra confirmatoria per proposta di acquisto terreno edificabile
Venditore: ________________________ nato/a a ________________________ il ________________________ C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________
Acquirente: ________________________ nato/a a ________________________ il ________________________ C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________
Terreno: Comune di ________________________ località ________________________ indirizzo/riconoscimento catastale ________________________ foglio ________________________ particella/e ________________________ estensione __________ mq/ha ________________________ confini ________________________ destinazione urbanistica ________________________ indici edificatori ________________________ certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data ________________________
Prezzo complessivo di compravendita: € ________________________ (euro ________________________)
Caparra confirmatoria versata oggi ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ mediante ________________________ numero/rif. ________________________
Saldo prezzo: € ________________________ da corrispondere al rogito notarile fissato entro il ________________________ davanti al Notaio ________________________ con studio in ________________________
Possesso e immissione: alla data del rogito con terreno libero da persone e cose salvo accordi diversi ________________________
Spese e imposte: a carico di ________________________ secondo legge; oneri di frazionamento/aggiornamento catastale a carico di ________________________
Dichiarazioni del Venditore: piena e libera proprietà; assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, servitù non dichiarate, abusi o occupazioni; eventuali vincoli/servitù note ________________________
Clausola caparra confirmatoria: in caso di inadempimento dell’Acquirente il Venditore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Venditore l’Acquirente potrà recedere ed esigere il doppio della caparra
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Venditore: ________________________ Firma Acquirente: ________________________
Caparra confirmatoria con condizione sospensiva mutuo e verifiche urbanistiche
Oggetto: caparra confirmatoria con condizione sospensiva per acquisto terreno
Venditore: ________________________ C.F. ________________________ residente/sede ________________________
Acquirente: ________________________ C.F. ________________________ residente ________________________
Terreno: Comune di ________________________ località ________________________ foglio ________________________ particella/e ________________________ estensione __________ mq/ha ________________________ destinazione urbanistica ________________________
Prezzo complessivo: € ________________________
Caparra confirmatoria versata oggi ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ con ________________________ numero/rif. ________________________
Condizione sospensiva: efficacia dell’accordo subordinata a (i) delibera favorevole di mutuo per € ________________________ da parte di ________________________ entro il ________________________; (ii) rilascio/validità di certificato di destinazione urbanistica attestante ________________________ e assenza di vincoli ostativi entro il ________________________; (iii) esito regolare di visure ipocatastali e, se richiesto, perizia geologica/ambientale presso ________________________ entro il ________________________
Effetti della condizione: in caso di mancato avveramento per causa non imputabile all’Acquirente, il contratto resterà privo di effetti e la caparra sarà immediatamente restituita; in caso di avveramento, valgono i termini e gli obblighi qui previsti
Rogito: entro il ________________________ davanti al Notaio ________________________ con pagamento del saldo € ________________________ mediante ________________________
Dichiarazioni del Venditore: titolo di provenienza ________________________ libertà del bene da pesi e vincoli salvo ________________________ impegno alla cancellazione a propria cura e spese entro il rogito
Clausola caparra confirmatoria: dopo l’avveramento della condizione, l’inadempimento dell’Acquirente legittima il Venditore a recedere trattenendo la caparra; l’inadempimento del Venditore legittima l’Acquirente a recedere e ottenere il doppio della caparra
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Venditore: ________________________ Firma Acquirente: ________________________
Caparra confirmatoria acquisto terreno agricolo con prelazione
Oggetto: caparra confirmatoria per acquisto di terreno agricolo con disciplina prelazione
Venditore: ________________________ C.F. ________________________ residente/sede ________________________
Acquirente: ________________________ C.F. ________________________ residente ________________________ qualifica (coltivatore diretto/IAP, se applicabile) ________________________
Terreno agricolo: Comune di ________________________ località ________________________ foglio ________________________ particella/e ________________________ qualità ________________________ classe ________________________ estensione __________ mq/ha ________________________ confini ________________________
Prezzo complessivo: € ________________________
Caparra confirmatoria versata oggi ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ mediante ________________________ numero/rif. ________________________
Prelazione agraria: il Venditore dichiara la presenza/assenza di aventi diritto alla prelazione (affittuario/coltivatore diretto confinante); in caso di aventi diritto, le parti convengono che il presente accordo resta sospensivamente condizionato alla mancata esercitazione della prelazione entro i termini di legge; in caso di esercizio della prelazione, il contratto si intende inefficace e la caparra sarà restituita all’Acquirente senza oneri
Consegna e possesso: alla data del rogito o alla scadenza del contratto di affitto in essere ________________________ con trasferimento dei titoli/pertinenze agricole se pattuito ________________________
Rogito e pagamento saldo: entro il ________________________ davanti al Notaio ________________________ con versamento del saldo € ________________________ a mezzo ________________________
Dichiarazioni del Venditore: libertà del fondo da ipoteche, servitù non apparenti, vincoli paesaggistici/ambientali ostativi e canoni arretrati; eventuali servitù/diritti esistenti ________________________
Clausola caparra confirmatoria: in caso di inadempimento dell’Acquirente, il Venditore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Venditore, l’Acquirente potrà recedere e ottenere il doppio della caparra
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Venditore: ________________________ Firma Acquirente: ________________________
Caparra confirmatoria acquisto porzione di terreno con frazionamento e servitù
Oggetto: caparra confirmatoria per acquisto di porzione di terreno soggetta a frazionamento
Venditore: ________________________ C.F. ________________________ residente/sede ________________________
Acquirente: ________________________ C.F. ________________________ residente ________________________
Porzione di terreno: Comune di ________________________ località ________________________ area identificata nel rilievo/bozza planimetrica allegata ________________________ superficie prevista __________ mq/ha ________________________ confini provvisori ________________________
Frazionamento catastale: il trasferimento è subordinato all’approvazione del tipo di frazionamento/mappale n. ________________________ da parte dell’Agenzia delle Entrate – Catasto entro il ________________________ e agli eventuali atti comunali necessari; spese di frazionamento/aggiornamento catastale a carico di ________________________
Prezzo complessivo: € ________________________
Caparra confirmatoria versata oggi ai sensi dell’art. 1385 c.c.: € ________________________ con ________________________ numero/rif. ________________________
Servitù e accessi: le parti convengono la costituzione/riconoscimento delle seguenti servitù a favore/contro il fondo acquistato ________________________ incluse servitù di passaggio carraio/pedonale, sottoservizi, scarichi; eventuali opere di recinzione e ripristino a carico di ________________________ entro il ________________________
Rogito e saldo: entro il ________________________ successivo all’approvazione del frazionamento, davanti al Notaio ________________________ con pagamento del saldo € ________________________ tramite ________________________
Dichiarazioni del Venditore: piena e libera proprietà, assenza di vincoli e trascrizioni pregiudizievoli salvo ________________________ con impegno alla cancellazione prima del rogito; conformità urbanistica e paesaggistica per la porzione alienata secondo normativa vigente
Clausola caparra confirmatoria: in caso di inadempimento dell’Acquirente, il Venditore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Venditore, l’Acquirente potrà recedere e pretendere il doppio della caparra; in caso di mancata approvazione del frazionamento per causa non imputabile alle parti, la caparra sarà restituita
Foro competente: ________________________
Luogo e data: ________________________
Firma Venditore: ________________________ Firma Acquirente: ________________________
Fac simile caparra confirmatoria acquisto terreno Word
Di seguito viene proposto un fac simile caparra confirmatoria acquisto terreno Word da scaricare.
