La proposta di acquisto credito, nel contesto qui trattato, è intesa come proposta d’acquisto immobiliare: una dichiarazione formale con cui un potenziale acquirente manifesta la volontà di comprare un immobile a un prezzo e a condizioni determinate, spesso corredata da una caparra. Lo scopo principale di questo documento è cristallizzare termini essenziali della trattativa, creare un riferimento scritto per le parti e, se opportunamente strutturata, vincolare l’acquirente fino all’accettazione del venditore, facilitando così la conclusione della compravendita o l’avvio delle negoziazioni verso un contratto preliminare più strutturato.
Come scrivere una proposta di acquisto credito
La redazione di una proposta di acquisto immobiliare richiede cura e precisione perché, seppure spesso rappresenti un primo passo interlocutorio, può determinare obblighi concreti e conseguenze economiche rilevanti. È fondamentale partire da una chiara individuazione delle parti coinvolte: i dati anagrafici o societari dell’acquirente e del venditore, i riferimenti di eventuali intermediari quali agenzie immobiliari e la presenza di eventuali procuratori o mandatari.
Occorre inoltre descrivere con esattezza l’immobile oggetto della proposta, includendo dati catastali, indirizzo completo e ogni riferimento identificativo che eviti ambiguità. La descrizione dell’immobile deve altresì esplicitare lo stato di conformità urbanistica ed edilizia su cui si fonda l’affermazione delle parti, precisando se il venditore dichiara la conformità o se la proposta è subordinata all’esito di specifiche verifiche tecniche e amministrative.
Il cuore della proposta è rappresentato dagli elementi economici e dalle modalità di pagamento. Il prezzo offerto deve essere indicato in modo inequivocabile e la proposta dovrebbe chiarire se quell’importo comprende oneri accessori, imposte o altre spese a carico delle parti. La caparra, quando prevista, va descritta nella sua natura e nella misura: occorre chiarire se si tratta di un deposito a titolo di garanzia, del cosiddetto acconto o di una caparra confirmatoria con funzione penalizzante in caso di inadempimento. È opportuno indicare anche la modalità con cui la caparra sarà versata, ad esempio tramite assegno vincolato in deposito fiduciario presso l’agenzia o mediante bonifico su conto dedicato, e le condizioni per la restituzione o la trattenuta della somma in caso di recesso o mancata accettazione.
Un aspetto spesso trascurato ma decisivo è la definizione dei termini per l’accettazione e la durata di efficacia della proposta. La proposta dovrebbe indicare un termine preciso entro il quale il venditore può accettare, oltre a prevedere le conseguenze in caso di mancata accettazione entro quel termine. Quando la proposta è formulata come irrevocabile, il documento deve contenere tutti i termini necessari per la conclusione del contratto definitivo e la chiara indicazione che, una volta accettata dal venditore, l’offerta si intenderà vincolante. Se la proposta è invece condizionata, per esempio all’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente, occorre specificare la durata della condizione sospensiva, la documentazione da produrre e i termini entro i quali l’acquirente deve comunicare l’esito dell’istruttoria bancaria.
La registrazione della proposta è una prassi che ne aumenta l’efficacia probatoria; per questo motivo è consigliabile concordare con l’intermediario o con il notaio le modalità e i tempi per la registrazione. Nel documento si dovrebbero altresì precisare gli oneri relativi al compenso dell’agenzia, indicando chi è tenuto al pagamento e in quale misura, così da evitare contestazioni successive. Inoltre la proposta dovrebbe contenere clausole che disciplinino la comunicazione al debitore o ai terzi interessati, l’eventuale subentro in azioni di recupero o l’impegno del venditore a non porre in essere atti che pregiudichino la successiva stipula del rogito.
È utile, nella stesura, prevedere clausole chiare su garanzie e dichiarazioni del venditore, come l’assenza di ipoteche o vincoli, la regolarità dei pagamenti condominiali e la correttezza della documentazione progettuale e catastale. Le dichiarazioni devono essere formulate in modo tale che una loro violazione attivi meccanismi di tutela per l’acquirente, prevedendo ad esempio la possibilità di risolvere la vendita o di richiedere risarcimento dei danni. Si deve infine considerare la disciplina delle penali per eventuali inadempimenti, chiarendo come esse si applicano e in che tempi possono essere escusse, nonché la competenza territoriale per eventuali contenziosi.
È fondamentale comprendere la differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare, noto anche come compromesso. La proposta, sebbene vincolante per l’acquirente quando formulata correttamente e accompagnata da caparra, non obbliga il venditore fino alla sua accettazione; si tratta quindi di un atto unilaterale che può essere ritirato entro i termini previsti se non accettato. Il compromesso, al contrario, è un accordo bilaterale che vincola entrambe le parti e può essere trascritto per maggiore tutela. Questa distinzione condiziona le scelte redazionali: laddove l’intenzione sia di impegnare mutuamente le parti è preferibile passare rapidamente a un preliminare mentre, quando si desidera sondare l’interesse o condizionare l’offerta all’esito di verifiche, la proposta costituisce lo strumento più adeguato.
Dal punto di vista pratico, la proposta dovrebbe anche indicare in modo chiaro le modalità di comunicazione tra le parti, i recapiti utili per ricevere l’accettazione e le eventuali formalità a cui subordinare la validità dell’accettazione stessa. Per motivi di tutela è consigliabile prevedere che l’accettazione debba avvenire per iscritto e che la stessa debba essere notificata con mezzi che offrano certezza di ricezione. Infine, non va sottovalutata la necessità di affidarsi a un competente professionista, preferibilmente un notaio per gli aspetti di forma e di registrazione, o a un avvocato per la verifica delle clausole di garanzia e delle implicazioni fiscali. La consulenza professionale è particolarmente importante quando la proposta riguarda immobili con situazioni complesse quali abusi edilizi, vincoli ipotecari o procedure concorsuali in corso.
In conclusione, la redazione di una proposta di acquisto immobiliare richiede una combinazione di rigore formale, chiarezza sugli elementi essenziali e attenzione alle garanzie e alle condizioni sospensive. La proposta deve essere costruita in modo da tutelare l’acquirente senza creare false aspettative e da rendere possibile una transizione ordinata verso il contratto definitivo. Per ogni dubbio sull’interpretazione o sulla efficacia di specifiche clausole è opportuno rivolgersi a un notaio o a un legale esperto: la corretta impostazione preventiva del documento può evitare lunghe e costose controversie successive. Si ricorda che il presente contenuto si riferisce esclusivamente al contesto immobiliare e non agli acquisti di crediti fiscali o di altra natura finanziaria.
Esempio proposta di acquisto credito
Proposta di acquisto credito – Modello 1: Proposta standard
Data: _______________
Luogo: _______________
Proponente (Acquirente):
- Ragione sociale / Nome: _______________
- Indirizzo: _______________
- P.IVA / Codice Fiscale: _______________
- Referente: _______________
- Telefono / Email: _______________
Cedente (Venditore / Creditore attuale):
- Ragione sociale / Nome: _______________
- Indirizzo: _______________
- P.IVA / Codice Fiscale: _______________
- Referente: _______________
- Telefono / Email: _______________
Oggetto della proposta:
- Natura del credito: _______________
- Origine del credito (fattura/contratto/pratica): _______________
- Numero pratica / Numero fattura: _______________
- Data di maturazione del credito: _______________
- Importo nominale del credito: _______________
- Valore residuo / saldo: _______________
Termini economici:
- Prezzo offerto per l’acquisto: _______________
- Modalità di calcolo (sconto %, importo netto): _______________
- Spese a carico di: _______________
Termini di pagamento:
- Data/termine pagamento: _______________
- Modalità di pagamento (bonifico, assegno, altro): _______________
- Coordinate bancarie Acquirente/Beneficiario: _______________
Condizioni e garanzie:
- Documentazione richiesta dal Cedente: _______________
- Dichiarazioni del Cedente: _______________
- Eventuali garanzie richieste: _______________
Clausole aggiuntive:
- Clausola riservatezza: _______________
- Foro competente: _______________
- Validità della proposta fino al: _______________
Accettazione:
Io sottoscritto/a in qualità di Cedente accetto la presente proposta alle condizioni sopra indicate.
Firma Cedente: _______________ Data: _______________
Firma Acquirente: _______________ Data: _______________
Proposta di acquisto credito – Modello 2: Con garanzie e certificazioni
Data: _______________
Luogo: _______________
Acquirente:
- Nome / Ragione sociale: _______________
- Indirizzo: _______________
- Referente: _______________
- Contatti: _______________
Cedente:
- Nome / Ragione sociale: _______________
- Indirizzo: _______________
- Referente: _______________
- Contatti: _______________
Dettagli credito:
- Tipologia del credito: _______________
- Debitore principale: _______________
- Documento comprovante il credito: _______________
- Numero documento / Protocollo: _______________
- Data documento: _______________
- Importo nominale: _______________
- Eventuali interessi e/o penali: _______________
Offerta economica:
- Prezzo offerto: _______________
- Modalità di pagamento: _______________
- Tempistica esecuzione pagamento: _______________
Garanzie e certificazioni richieste:
- Certificazione del credito (es. atto notarile, iscrizione ipotecaria): _______________
- Garanzia bancaria / fideiussione richiesta: _______________
- Eventuale pegno o ipoteca: _______________
- Validità e termini delle garanzie: _______________
Documentazione da fornire dal Cedente:
- Estratto conto del credito: _______________
- Comunicazioni al debitore: _______________
- Titoli e sottoscrizioni: _______________
- Eventuali concordati/accordi precedenti: _______________
Clausole particolari:
- Condizione sospensiva (es. verifica documentale): _______________
- Rimborso spese in caso di inadempimento: _______________
- Trasferimento/subentro nelle azioni di recupero: _______________
Accettazione della proposta:
Firma Cedente: _______________ Data: _______________
Firma Acquirente: _______________ Data: _______________
Proposta di acquisto credito – Modello 3: Crediti commerciali (factoring/cessione pro-soluto)
Data: _______________
Luogo: _______________
Cedente (Cliente cedente):
- Ragione sociale: _______________
- Indirizzo: _______________
- P.IVA / CF: _______________
- Referente: _______________
- Contatti: _______________
Acquirente (Cessionario):
- Ragione sociale: _______________
- Indirizzo: _______________
- P.IVA / CF: _______________
- Referente: _______________
- Contatti: _______________
Elenco crediti oggetto di cessione:
- Cliente/Destinatario: _______________
- Numero fattura: _______________
- Data fattura: _______________
- Scadenza originale: _______________
- Importo fattura: _______________
Condizioni di cessione:
- Natura della cessione (pro-soluto / pro-solvendo): _______________
- Percentuale di sconto applicata: _______________
- Importo totale offerto: _______________
- Data di regolamento: _______________
- Anticipo eventuale (se previsto): _______________
Obblighi del Cedente:
- Comunicazione di cessione al debitore: _______________
- Garanzie sulla veridicità dei crediti: _______________
- Assenza di contenziosi pendenti relativi ai crediti: _______________
Obblighi dell’Acquirente:
- Effettuare pagamento nei termini: _______________
- Gestione delle azioni di recupero (se applicabile): _______________
Risoluzione e contenzioso:
- Penali per mancato pagamento/violazione: _______________
- Foro competente: _______________
Accettazione:
Firma Cedente: _______________ Data: _______________
Firma Acquirente: _______________ Data: _______________
Proposta di acquisto credito – Modello 4: Crediti finanziari e prestiti non performing
Data: _______________
Luogo: _______________
Proponente (Acquirente):
- Nome / Ragione sociale: _______________
- Indirizzo: _______________
- Referente responsabile: _______________
- Contatti: _______________
Cedente (Istituto finanziario / venditore):
- Nome / Ragione sociale: _______________
- Indirizzo: _______________
- Referente: _______________
- Contatti: _______________
Dettagli credito / portafoglio:
- Tipologia (mutuo, prestito personale, leasing, altro): _______________
- Numero pratica / contratto: _______________
- Debitore/i: _______________
- Stato dell’esposizione (performing / non-performing): _______________
- Importo lordo: _______________
- Importo netto stimato di recupero: _______________
Proposta economica:
- Prezzo complessivo offerto per il portafoglio/credito: _______________
- Suddivisione per posizione (se applicabile): _______________
- Modalità e tempistica di pagamento: _______________
Due diligence e condizioni:
- Accesso ai dati e documenti (NDA): _______________
- Termini per l’esito della due diligence: _______________
- Eventuali rettifiche di prezzo a seguito di verifica: _______________
Trattamento delle posizioni in contenzioso:
- Subentro nelle procedure esecutive: _______________
- Coordinamento con legali incaricati: _______________
- Ripartizione oneri e spese legali: _______________
Clausole fiscali e regolamentari:
- Adempimenti fiscali a carico di: _______________
- Comunicazioni a enti/autorità: _______________
Accordo e firma:
Firma Cedente: _______________ Data: _______________
Firma Acquirente: _______________ Data: _______________
Fac simile proposta di acquisto credito Word
Di seguito puoi scaricare il fac simile in formato Word del modello di proposta di acquisto. Il documento è predisposto per essere personalizzato con i dati delle parti, le condizioni economiche e le clausole specifiche della transazione; si consiglia di integrare il modello con la consulenza di un notaio o di un avvocato prima dell’uso.
