La proposta di permuta è un atto attraverso il quale una parte manifesta all’altra la volontà di concludere un contratto di permuta, ossia lo scambio di beni o diritti senza che il denaro costituisca il corrispettivo principale. Serve a fissare in forma scritta le condizioni essenziali dell’operazione, a definire i beni e i diritti scambiati, a prevedere eventuali conguagli in denaro e garanzie e a stabilire termini e modalità per la trasformazione della proposta in un accordo definitivo o in un preliminare valido per la successiva stipula dell’atto definitivo.
Come scrivere una proposta di permuta
Scrivere una proposta di permuta richiede un equilibrio tra chiarezza descrittiva, completezza documentale e attenzione alle implicazioni giuridiche che accompagneranno la fase esecutiva dell’accordo. In primo luogo è opportuno definire con precisione l’oggetto dello scambio: la proposta deve indicare in modo inequivoco il bene o il diritto che si offre in permuta e quello che si richiede in cambio. Nel caso di beni immobili ciò comporta l’indicazione completa dei dati catastali, l’indirizzo, la consistenza e lo stato di fatto dell’immobile, mentre per crediti, diritti reali o beni mobili è necessario fornire gli estremi identificativi utili alla loro immediata individuazione. La definizione puntuale dell’oggetto evita contestazioni future e costituisce la base per le verifiche documentali che seguiranno.
Accanto alla descrizione materiale dei beni è essenziale indicare i valori attribuiti a ciascuno degli elementi della permuta e la logica del conguaglio nel caso in cui i valori non risultino equivalenti. La proposta dovrebbe riportare il valore stimato di ciascun bene, la modalità di determinazione di tale valore, e la cifra del conguaglio, specificando se è dovuto a favore dell’una o dell’altra parte e le condizioni e le modalità di pagamento di tale somma. È pratica comune prevedere forme di garanzia per il pagamento del conguaglio, quali fideiussione, cauzione o ipoteca volontaria, in modo da tutelare la parte che dovesse ricevere la differenza monetaria.
La disciplina della forma è un elemento critico nella redazione: per i beni immobili o per i diritti reali immobiliari la permuta definitiva richiede l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, pena la nullità dell’atto. Pur essendo la proposta stessa spesso redatta in forma di scrittura privata non autenticata, quando la strategia negoziale prevede di trasformare la proposta in un preliminare o in un atto trascrivibile è consigliabile avvalersi della consulenza di un notaio o di un avvocato che possano predisporre una scrittura avente tutti i requisiti per la successiva trascrizione e per la tutela delle parti. Se la proposta è concepita come preliminare alla permuta immobiliare, è opportuno prevedere la possibilità di trascrizione della stessa per tutelarsi nei confronti di terzi.
È indispensabile disciplinare i termini temporali con precisione: la proposta deve indicare il termine per l’accettazione, la data o il periodo entro cui dovrà essere stipulato l’atto definitivo e i termini per adempiere a eventuali condizioni sospensive, quali l’ottenimento di un mutuo o la verifica della regolarità urbanistica. La presenza di condizioni sospensive richiede che la proposta specifichi chiaramente chi è responsabile delle verifiche, il termine massimo per la loro esecuzione e le conseguenze dell’eventuale mancato soddisfacimento della condizione. La previsione di penali per la mancata stipula o il mancato adempimento può costituire un elemento di deterrenza e di tutela, ma la loro entità e natura devono essere redatte con attenzione per non cadere in clausole inefficaci o eccessivamente gravose.
La proposta deve altresì regolare il tema delle garanzie e delle responsabilità: è opportuno prevedere dichiarazioni e garanzie relative alla proprietà, alla mancanza di gravami, ipoteche, pendenze giudiziarie o amministrative che possano inficiare il trasferimento dei beni, nonché la disciplina dei vizi occulti e dell’evizione. Il riferimento alla disciplina applicabile alla vendita è utile, poiché le tutele per vizi ed evizione sono in buona parte trasversali anche al contratto di permuta; tuttavia è necessario adeguare le clausole alla natura della permuta e specificare termini e limiti di responsabilità, eventualmente con l’indicazione di un periodo di decadenza o prescrizione per la denuncia dei vizi.
Dal punto di vista documentale la proposta deve elencare e richiedere la produzione di documenti essenziali per consentire verifiche e per predisporre l’atto definitivo. Tra i documenti imprescindibili rientrano le visure catastali e ipotecarie aggiornate, i titoli di proprietà, l’APE ove previsto, le certificazioni di conformità degli impianti, eventuali certificazioni urbanistiche, gli estratti di ruolo relativi a tributi locali e condominiali e i documenti identificativi delle parti. L’indicazione dei documenti da allegare ha la duplice funzione di agevolare le verifiche preliminari e di costituire una base per la formulazione di eventuali clausole sospensive o risolutive legate all’esito delle verifiche stesse.
La complessità della permuta può richiedere la previsione di clausole aggiuntive di carattere pratico e procedurale: modalità di consegna dei beni, stato di conservazione al momento della consegna, obblighi relativi a opere da eseguire, riparto delle spese notarili e fiscali, e la disciplina della gestione di posizioni debitorie o di rapporti contrattuali preesistenti legati ai beni permutati. Sul piano fiscale è importante ricordare che la permuta può comportare adempimenti e oneri specifici in tema di imposte dirette e indirette, pertanto la proposta dovrebbe chiarire la ripartizione delle imposte e dei costi accessori, fermo restando che la normativa tributaria applicabile dipenderà dalla natura dei beni e dalle situazioni soggettive delle parti.
Infine, la redazione della proposta deve contemplare la previsione di modalità certe di comunicazione e di accettazione, nonché l’indicazione delle conseguenze dell’accettazione: se l’accettazione perfeziona direttamente l’accordo definitivo oppure se si intende procedere a un preliminare in vista del rogito. È consigliabile che ogni proposta contenga clausole che disciplinino la competenza territoriale, il foro in caso di controversie e le modalità di risoluzione alternativa delle dispute, in modo da fornire sin dall’origine un quadro completo delle condizioni negoziali e delle tutele previste per le parti. L’assistenza di un professionista legale o notarile nella fase di redazione e verifica delle condizioni tecniche e giuridiche rimane la prassi più prudente per minimizzare i rischi e per garantire la corretta trasposizione degli accordi sostanziali nell’atto formale che dovrà trasferire i beni o i diritti.
Esempio proposta di permuta
Proposta di Permuta – Modello Base
Proponente:
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Telefono / Email: _____________
Controparte:
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Telefono / Email: _____________
Oggetto della permuta:
Immobile A (offerto dal Proponente) – Indirizzo: _____________
Catasto (foglio/particella/sub): _____________
Superficie (mq): _____________
Titolo di proprietà: _____________
Eventuali gravami/ipoteche: _____________
Immobile B (offerto dalla Controparte) – Indirizzo: _____________
Catasto (foglio/particella/sub): _____________
Superficie (mq): _____________
Titolo di proprietà: _____________
Eventuali gravami/ipoteche: _____________
Valutazioni:
Valore stimato Immobile A: € _____________
Valore stimato Immobile B: € _____________
Conguaglio proposto (a favore di): _____________ € _____________
Termini e condizioni:
Data proposta: _____________
Scadenza per accettazione: _____________
Modalità di stipula (rogito notarile presso): _____________
Data prevista per il rogito: _____________
Spese notarili e tasse a carico di: _____________
Consegna e stato di consegna: _____________
Allegati richiesti:
Copia titolo di proprietà Immobile A: _____________
Copia titolo di proprietà Immobile B: _____________
APE (Attestato Prestazione Energetica): _____________
Visure catastali: _____________
Dichiarazioni:
Il Proponente dichiara che l’immobile A è libero/occupato: _____________
La Controparte dichiara che l’immobile B è libero/occupato: _____________
Firma Proponente: _______________________ data: _____________
Firma Controparte: _______________________ data: _____________
Proposta di Permuta – Condizioni Dettagliate
Proponente:
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Controparte:
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Descrizione beni in permuta:
Bene 1 (Proponente) – Indirizzo/Descrizione dettagliata: _____________
Dati catastali/registro: _____________
Stato di fatto e manutenzione: _____________
Bene 2 (Controparte) – Indirizzo/Descrizione dettagliata: _____________
Dati catastali/registro: _____________
Stato di fatto e manutenzione: _____________
Condizioni specifiche:
Certificazioni obbligatorie (APE, agibilità, conformità impianti): _____________
Presenza di oneri condominiali/straordinari: _____________
Eventuali lavori da eseguire a carico di: _____________
Responsabilità per vizi occulti entro (mesi/anni): _____________
Aspetti economici:
Valore attribuito bene 1: € _____________
Valore attribuito bene 2: € _____________
Eventuale conguaglio monetario: € _____________ a favore di _____________
Modalità di pagamento del conguaglio: _____________ (es. bonifico, assegno, fideiussione)
Termini temporali:
Termine per accettazione proposta: _____________
Data limite per rogito notarile: _____________
Penale per mancata stipula (se prevista): € _____________ o _____________%
Clausole legali:
Risoluzione della proposta in caso di irregolarità urbanistiche: _____________
Sospensione termini per verifica documentale fino a: _____________
Notifica accettazione a mezzo: _____________
Documenti allegati:
Visure ipotecarie e catastali: _____________
APE e certificazioni impianti: _____________
Documenti d’identità e deleghe: _____________
Firma Proponente: _______________________ data: _____________
Firma Controparte: _______________________ data: _____________
Proposta di Permuta con Conguaglio e Rateizzazione
Proponente:
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Controparte:
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Beni oggetto della permuta:
Descrizione bene Proponente: _____________
Descrizione bene Controparte: _____________
Valutazioni e conguaglio:
Valore bene Proponente: € _____________
Valore bene Controparte: € _____________
Differenza e conguaglio dovuto: € _____________ a favore di _____________
Modalità di pagamento del conguaglio:
Acconto alla firma della proposta: € _____________
Saldo rateizzato in n. _____________ rate mensili/trimestrali di € _____________ ciascuna
Prima rata entro: _____________
Ultima rata entro: _____________
Interesse applicato (TAN/TAEG se previsto): _____________ %
Garanzie a copertura del pagamento:
Fideiussione bancaria/assicurativa: _____________
Ipoteca volontaria su (descrizione immobile): _____________
Assegno/certificato bancario n.: _____________
Spese e tasse:
Spese notarili a carico di: _____________
Imposte e bolli a carico di: _____________
Condizioni sospensive:
Proposta subordinata all’ottenimento di mutuo da parte di: _____________
Termine massimo per verifica documentale: _____________
Firma Proponente: _______________________ data: _____________
Firma Controparte: _______________________ data: _____________
Proposta di Permuta per Immobile e Beni Mobili/Attività
Proponente (Immobili e/o attività):
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Controparte:
Nome e Cognome / Ragione Sociale: _____________
Codice Fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Descrizione Immobile ceduto dal Proponente:
Indirizzo: _____________
Dati catastali: _____________
Superficie/van i: _____________
Stato di occupazione: _____________
Descrizione Beni mobili o attività ceduti dalla Controparte:
Elenco beni/attività (veicoli, macchinari, arredi, avviamento, licenze): _____________
Valore complessivo stimato: € _____________
Inventario allegato: _____________
Aspetti normativi per attività/licenze:
Trasferimento licenza/comunicazione a enti competenti: _____________
Termine per il trasferimento pratiche: _____________
Aspetti economici:
Valore immobile: € _____________
Valore beni/attività: € _____________
Eventuale conguaglio monetario: € _____________ a favore di _____________
Obblighi delle parti:
Obbligo di consegna beni e documenti entro: _____________
Responsabilità per debiti/obbligazioni preesistenti dell’attività: _____________
Impegni relativi a personale dipendente: _____________
Modalità di formalizzazione:
Rogito/atto pubblico presso Notaio: _____________
Data prevista: _____________
Documenti allegati (contratti, inventari, certificazioni): _____________
Firma Proponente: _______________________ data: _____________
Firma Controparte: _______________________ data: _____________
Fac simile proposta di permuta Word
Qui puoi trovare un fac simile in formato Word del modello di proposta di permuta che può essere scaricato e adattato alle tue esigenze. Il documento Word contiene le sezioni principali già predisposte per consentire una personalizzazione rapida e sicura.
