La proposta di saldo e stralcio mutuo ipotecario è una offerta formale che il debitore rivolge al creditore (normalmente una banca o un istituto di credito) per estinguere definitivamente una posizione debitoria mediante il versamento di una somma inferiore al residuo dovuto. Serve a trovare una soluzione transattiva che eviti procedure esecutive, pignoramenti e vendite forzate, consentendo al debitore di chiudere la posizione a condizioni concordate e al creditore di recuperare una parte del credito con costi e tempi inferiori rispetto al recupero giudiziario.
Come scrivere una proposta saldo e stralcio mutuo ipotecario
La redazione di una proposta di saldo e stralcio per un mutuo ipotecario richiede rigore documentale, chiarezza espositiva e una strategia negoziale fondata su valutazioni economiche realistiche. Innanzitutto è fondamentale ricordare che il saldo e stralcio non è un diritto ma una soluzione negoziale: il debitore non può imporre alla banca l’accettazione di una somma inferiore, ma può presentare una proposta motivata che renda evidente la convenienza per il creditore ad evitare l’azione esecutiva. La proposta deve quindi esporre con precisione la situazione contrattuale: numero e data del contratto di mutuo, importo residuo del capitale, interessi di mora e oneri accessori eventualmente maturati, descrizione dell’immobile gravato dall’ipoteca con relativi dati catastali e il numero di iscrizione ipotecaria. Questo quadro documentale consente alla banca di verificare con rapidità la posizione e di valutare la proposta rispetto al valore di realizzo dell’immobile.
Accanto ai dati formali, la proposta deve contenere una motivazione solida e documentata della proposta economica. È opportuno spiegare le cause che hanno portato all’impossibilità di adempiere integralmente all’obbligo, allegando documentazione di reddito, documenti bancari che attestino la situazione finanziaria, perizie sul valore dell’immobile o stime indicative del possibile ricavo da vendita all’asta. La spiegazione dovrebbe mettere in evidenza la convenienza per la banca: tempi certi di incasso, risparmio di costi di procedura esecutiva, incertezza sui risultati della vendita forzata e rischio di realizzo inferiore al credito vantato. Se esiste un acquirente disposto ad acquistare l’immobile a una certa cifra, la prova dell’esistenza di tale acquirente o di una riserva di liquidità può rafforzare significativamente la proposta.
Il cuore della proposta è la somma offerta e le modalità di pagamento. La somma deve essere assolutamente chiara e indicata sia in cifre sia in lettere; la modalità di pagamento deve specificare il conto o l’IBAN, o l’eventuale utilizzo di assegno circolare non trasferibile, e i termini entro cui il pagamento sarà effettuato. Quando si propone un pagamento rateale è necessario indicare il piano di rientro con scadenze e importi precisi, nonché una clausola che disciplini la decadenza dall’accordo in caso di mancato pagamento, prevedendo che il mancato versamento di una rata comporti la risoluzione del transatto e il ripristino della pretesa originaria. È importante che la proposta ponga con forza la richiesta di quietanza liberatoria totale e la cancellazione dell’ipoteca a saldo avvenuto, specificando il termine entro cui la banca dovrà provvedere alla cancellazione presso la Conservatoria competente e a proprie spese. La richiesta di rilascio di una dichiarazione formale di estinzione totale e di rinuncia a ulteriori azioni deve essere prevista come condizione essenziale dell’accordo.
Il calcolo dell’importo offerto nasce da un bilanciamento razionale tra debito residuo, oneri accessori e valore di mercato o di realizzo dell’immobile. In linea generale, la proposta prende in considerazione il saldo residuo nominale, gli interessi di mora e le spese che gravano sulla posizione, sottraendo la stima prudenziale del valore che l’immobile potrebbe ottenere in sede di esecuzione. Una prassi comune indica che, a parità di valori e di condizioni di mercato, può essere sensato offrire una cifra che rappresenti una percentuale del debito residuo commisurata al gap tra valore di mercato o di vendita all’asta e il debito stesso. Esempi pratici utilizzati in trattativa mostrano che, per un debito residuo di centomila euro, offerte in unica soluzione intorno agli ottantamila euro o, in alternativa, offerte pari a novantamila euro con dilazione in ventiquattro rate possono risultare accettabili a seconda delle condizioni specifiche. Tali valori vanno però sempre contestualizzati in base al mercato locale, alle condizioni dell’immobile e alla propensione al rischio del creditore.
Il percorso negoziale segue alcune fasi consolidate: la presentazione formale dell’offerta motivata, la fase di istruttoria da parte dell’istituto di credito e la successiva trattativa per eventuali controproposte o condizioni integrative. La predisposizione di una proposta credibile e completa riduce i tempi di valutazione e aumenta la probabilità di accoglimento. Durante la trattativa è prudente mantenere un atteggiamento collaborativo, pronto a fornire ulteriore documentazione e a discutere modalità alternative di pagamento che possano rendere l’operazione meno onerosa per la banca. L’assistenza di un avvocato o di un consulente immobiliare esperto in pratiche di saldo e stralcio è spesso decisiva per impostare correttamente la proposta, negoziare clausole efficaci e prevedere tutte le conseguenze fiscali e registrali dell’accordo.
Tra i rischi principali vi è l’accettazione orale o informale: l’accordo deve essere rigorosamente scritto e sottoscritto, prevedendo la forma di comunicazione dell’accettazione (PEC o raccomandata A/R) e il testo integrale della quietanza che la banca si impegna a rilasciare. Altro rischio è la mancanza di fondi per onorare l’impegno assunto; per questo è essenziale che la proposta sia basata su disponibilità liquide effettive o su impegni verificabili. Non esistono condizioni legali minime che impongano alla banca di accettare la proposta: la decisione resta nella sua discrezionalità, anche se una presentazione professionale, corredata da perizie e da prove di liquidità o di acquirenti, aumenta le possibilità di successo. Infine, è importante considerare l’aspetto fiscale e notarile della cancellazione dell’ipoteca: l’accordo dovrebbe specificare chi sopporterà imposte e oneri relativi alla cancellazione, e prevedere tempi certi per la richiesta e l’esecuzione della cancellazione da parte del creditore a saldo avvenuto.
In conclusione, una proposta di saldo e stralcio efficace si fonda su documentazione completa, valutazioni economiche realistiche e formule contrattuali chiare che tutelino entrambe le parti. Preparare la proposta con il supporto di professionisti e presentarla in forma scritta e motivata presso l’ufficio competente della banca, con richiesta esplicita di quietanza liberatoria e cancellazione dell’ipoteca, rappresenta la strada più corretta per trasformare una situazione di crisi in una soluzione transattiva definitiva.
Esempio proposta saldo e stralcio mutuo ipotecario
Proposta saldo e stralcio n. 1
Luogo: _____________
Data: _____________
Proponente:
Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
Codice fiscale / Partita IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Telefono / Email: _____________
Destinatario:
Istituto di credito: _____________
Filiale / Ufficio: _____________
Indirizzo: _____________
Riferimenti contratto:
Numero contratto mutuo: _____________
Data stipula: _____________
Importo residuo capitale: _____________
Interessi di mora/penali presunti: _____________
Spese e oneri accessori: _____________
Totale preteso: _____________
Numero iscrizione ipotecaria / Conservatoria: _____________
Immobile gravato (indirizzo): _____________
Dati catastali (foglio/particella/sub): _____________
Proposta:
Il/La sottoscritto/a propone all’Istituto di credito quanto segue:
1) Accettare, quale saldo e stralcio a titolo definitivo e liberatorio di ogni pretesa derivante dal contratto sopra indicato, il versamento della somma pari a Euro _____________ (___________/100) a saldo e transazione dell’intero debito.
2) Modalità di pagamento: bonifico bancario sul conto IBAN: _____________ intestato a _____________, oppure assegno circolare non trasferibile intestato a _____________.
3) Termine per il pagamento: entro e non oltre il giorno _____________.
Effetti:
Al ricevimento e all’effettivo accredito della somma indicata, l’Istituto di credito dovrà rilasciare quietanza liberatoria a favore del/dei proponente/i e provvedere alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene indicato entro giorni _____________ dal pagamento, a proprie spese.
Accettazione:
La presente proposta è valida fino al giorno _____________ e si intenderà accettata solo mediante sottoscrizione e restituzione del presente documento via PEC a _____________ o a mezzo lettera raccomandata A/R all’indirizzo sopra indicato.
Firma del proponente: _____________
Per accettazione dell’Istituto:
Nome e qualifica: _____________
Firma e timbro: _____________
Data: _____________
Proposta saldo e stralcio n. 2 (Accordo transattivo dettagliato)
Luogo: _____________
Data: _____________
Tra:
Proponente (Parte Debitrice): Nome / Ragione sociale: _____________
Codice fiscale / P.IVA: _____________
Indirizzo: _____________
E
Istituto di credito (Parte Creditrice): _____________
Filiale / Ufficio: _____________
Indirizzo: _____________
Premesso che:
– In data _____________ è stato stipulato il contratto di mutuo n. _____________;
– Sussiste a carico della Parte Debitrice una posizione debitoria indicata come segue: capitale residuo Euro _____________, interessi ed oneri Euro _____________, tot. Euro _____________;
– L’immobile gravato da ipoteca è ubicato in _____________, dati catastali: _____________.
Si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto della proposta
La Parte Debitrice propone di estinguere definitivamente ogni obbligazione relativa alla posizione sopra indicata mediante il pagamento della somma complessiva di Euro _____________ (___________/100), a titolo di saldo e stralcio.
Art. 2 – Modalità e termini di pagamento
La somma dovrà essere versata mediante: bonifico su IBAN _____________ intestato a _____________ / assegno circolare non trasferibile, entro e non oltre il giorno _____________. Eventuali commissioni bancarie e spese di incasso saranno a carico di _____________.
Art. 3 – Effetti della quietanza
All’effettivo ricevimento della somma, la Parte Creditrice rilascerà libera e definitiva quietanza estintiva e si impegna a richiedere e ottenere la cancellazione dell’ipoteca presso la Conservatoria competente entro giorni _____________, assumendosi ogni onere e spesa per la cancellazione.
Art. 4 – Rinuncia a ulteriori pretese
Con la sottoscrizione dell’accettazione, la Parte Creditrice rinuncia espressamente a qualsiasi ulteriore azione, pretesa o richiesta a qualsiasi titolo connessa alla posizione indicata antecedentemente al pagamento.
Art. 5 – Accettazione
La presente proposta è valida fino al giorno _____________. L’accettazione dovrà pervenire sottoscritta su copia conforme della presente a mezzo PEC a _____________ o raccomandata A/R.
Firma Parte Debitrice: _____________
Per accettazione Parte Creditrice (nome e qualifica): _____________
Firma e timbro: _____________
Data: _____________
Proposta saldo e stralcio n. 3 (Piano di rientro rateale)
Luogo: _____________
Data: _____________
Proponente:
Nome / Ragione sociale: _____________
Codice fiscale / P.IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Contatti: _____________
Istituto di credito:
Nome: _____________
Filiale: _____________
Indirizzo: _____________
Dati mutuo e immobile:
Numero contratto: _____________
Importo residuo capitale: _____________
Interessi di mora e spese: _____________
Totale preteso attuale: _____________
Immobile: _____________
Dati catastali: _____________
Proposta:
Il/La sottoscritto/a propone il seguente piano di saldo e stralcio a fronte della posizione debitoria sopra indicata:
– Importo offerto a saldo e stralcio complessivo: Euro _____________;
– Modalità di pagamento rateale:
– Prima rata Euro _____________ entro il _____________;
– Seconda rata Euro _____________ entro il _____________;
– Terza rata Euro _____________ entro il _____________;
– Eventuali ulteriori rate n. _____________ da Euro _____________ ciascuna, con scadenze: _____________.
– Modalità di pagamento: bonifico su IBAN _____________ intestato a _____________.
Clausole:
1) Il mancato pagamento di una rata entro il termine di giorni _____________ dalla scadenza comporterà la decadenza dell’accordo e il riassorbimento della posizione nella sua interezza, salvo diverso accordo scritto.
2) All’effettiva esecuzione dell’ultima rata, l’Istituto rilascerà quietanza liberatoria e si impegnerà alla cancellazione dell’ipoteca entro giorni _____________ dalla data dell’ultimo pagamento, a proprio carico.
Accettazione:
La presente proposta è valida sino al giorno _____________. L’accettazione dovrà essere comunicata mediante sottoscrizione del presente documento e invio a PEC: _____________.
Firma del proponente: _____________
Per accettazione dell’Istituto:
Nome e qualifica: _____________
Firma e timbro: _____________
Data: _____________
Proposta saldo e stralcio n. 4 (Offerta condizionata e termini)
Luogo: _____________
Data: _____________
Proponente:
Nome / Ragione sociale: _____________
Codice fiscale / P.IVA: _____________
Indirizzo: _____________
Referente: _____________
PEC / Email: _____________
Telefono: _____________
Istituto di credito:
Nome: _____________
Ufficio competente: _____________
Indirizzo: _____________
Dettagli posizione:
Numero mutuo/contratto: _____________
Capitale residuo: _____________
Interessi e oneri: _____________
Totale contenzioso: _____________
Ipotesi di garanzia: immobile sito in _____________, catastale: _____________
Oggetto:
Il sottoscritto propone la seguente offerta di saldo e stralcio, subordinata alle condizioni di seguito indicate.
Offerta:
1) Somma offerta a titolo di saldo e stralcio: Euro _____________, da corrispondere in unica soluzione entro il giorno _____________.
2) Modalità di pagamento: bonifico su IBAN _____________ intestato a _____________.
Condizioni:
a) L’offerta è subordinata all’accettazione scritta dell’Istituto entro e non oltre il giorno _____________.
b) Il perfezionamento dell’accordo è condizionato all’effettivo accredito delle somme indicate e al rilascio, da parte dell’Istituto, di una dichiarazione formale di estinzione totale dell’obbligazione e di implied discharge (quietanza generale) da effettuarsi entro giorni _____________ dall’accredito.
c) L’Istituto si impegna, a procedure ultimate, a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca entro giorni _____________ a decorrere dalla data di pagamento e a farsi carico delle spese di cancellazione. Eventuali imposte o oneri fiscali relativi all’atto di cancellazione saranno a carico di _____________.
Dichiarazioni:
Con la sottoscrizione della presente proposta il proponente dichiara di aver preso visione e accettare i termini e le condizioni qui indicate.
Validità:
La presente proposta è valida fino alle ore _____________ del giorno _____________. Trascorso tale termine senza accettazione scritta, l’offerta si intenderà decaduta.
Firma proponente: _____________
Accettazione (per l’Istituto):
Nome e qualifica: _____________
Firma e timbro: _____________
Data: _____________
Fac simile proposta saldo e stralcio mutuo ipotecario Word
Di seguito è disponibile il fac simile in formato Word pronto per il download e la compilazione: il documento contiene tutti i campi necessari per redigere una proposta formale di saldo e stralcio e per gestire l’accettazione da parte dell’istituto di credito.
