La “liberatoria proposta acquisto” è un documento con cui una parte (di solito il venditore o il cedente) dichiara di non porre in essere atti che possano ostacolare la conclusione del contratto oggetto di una proposta di acquisto presentata dall’altra parte. Serve a garantire all’offerente una temporanea esclusiva o una tranquillità giuridica nella fase antecedente alla stipula del contratto definitivo, consentendo di svolgere verifiche e negoziazioni senza il rischio di scoprire, all’ultimo momento, che il bene è stato già trasferito o gravato da nuovi vincoli. È importante sottolineare che, nell’ordinamento italiano, non esiste un documento formalmente codificato denominato “liberatoria proposta di acquisto“, e l’impiego di tale dicitura riflette piuttosto prassi negoziali e clausole contrattuali volte a disciplinare comportamenti delle parti durante la fase precontrattuale.
Come scrivere una liberatoria proposta acquisto
La redazione di una liberatoria collegata a una proposta di acquisto richiede rigore sia nella tecnica che nella comprensione degli istituti giuridici coinvolti, poiché essa si colloca in una fase di transizione tra l’offerta unilaterale e il contratto definitivo. Occorre innanzitutto chiarire la natura giuridica dell’atto che si intende predisporre: la cosiddetta proposta di acquisto è una manifestazione di volontà dell’acquirente che, in termini tecnici, rappresenta un’offerta vincolante fino alla scadenza indicata, salvo revoca nei limiti consentiti dal diritto civile e dalla negoziazione (fonti quali VisureItalia e Visurasi discutono delle modalità di recesso e delle condizioni di validità della proposta). La liberatoria, invece, assume spesso funzione diversa nel linguaggio della prassi: nel contesto condominiale essa è il documento rilasciato dall’amministratore che attesta l’assenza di debiti verso il condominio; nella prassi negoziale può essere utilizzata come impegno del venditore a non alienare, aggravare o vincolare il bene nel periodo di validità dell’offerta (come evidenziato anche da siti di settore come RealAdvisor). Per questi motivi, chi redige una liberatoria collegata a una proposta di acquisto deve evitare ambiguità terminologiche e specificare chiaramente quale effetto si intende ottenere.
Un primo elemento essenziale da descrivere con precisione è l’identificazione delle parti e del bene oggetto della proposta. È fondamentale indicare i dati anagrafici o societari completi, i riferimenti catastali per gli immobili o i dati tecnici per i veicoli e le attività, e ogni valore identificativo che eviti contestazioni successive. Il testo deve inoltre richiamare esplicitamente la proposta di acquisto formulata dall’acquirente, enucleandone il contenuto principale: il prezzo offerto, eventuali modalità di pagamento e il termine di validità. La liberatoria dovrebbe richiamare e integrare la proposta senza sostituirsi ad essa, specificando che si tratta di un impegno limitato nel tempo e circoscritto alle azioni che potrebbero pregiudicare la conclusione della futura compravendita.
Un secondo profilo fondamentale è quello relativo alla caparra o al deposito cauzionale. La prassi comune prevede che una proposta sia accompagnata da una somma a titolo di garanzia; è opportuno precisare nella liberatoria se tale somma è qualificata come caparra confirmatoria o come deposito cauzionale e stabilire le conseguenze della sua trattenuta o restituzione. Per esempio, la disciplina civile distingue tra caparra confirmatoria e penitenziale, con effetti diversi in caso di inadempimento. La liberatoria dovrebbe quindi indicare espressamente che, in caso di accettazione, il deposito sarà imputato sul prezzo, mentre in caso di mancata accettazione lo stesso sarà restituito entro termini concordati; analogamente, dovrebbero essere previste ipotesi di trattenimento in caso di ritiro ingiustificato dell’acquirente.
Altro punto critico è la previsione di garanzie e dichiarazioni del venditore o del cedente. È prassi inserire nella liberatoria dichiarazioni riguardanti l’assenza di vincoli, ipoteche, fermi amministrativi o altri oneri che possano ostacolare il trasferimento, con l’indicazione espressa delle eventuali eccezioni note. Nel caso di unità immobiliare è inoltre consigliabile richiamare la necessità di acquisire la liberatoria condominiale rilasciata dall’amministratore, che attesti la situazione debitoria e la regolarità dei pagamenti verso il condominio; tale documento è spesso richiesto dal notaio prima del rogito al fine di tutelare l’acquirente e garantire la corretta chiusura della pratica, come segnalato da fonti settoriali. Va comunque sottolineato che le dichiarazioni del venditore non esonerano dalla necessità di una piena due diligence da parte dell’acquirente, che dovrebbe eseguire visure ipotecarie e catastali e verificare eventuali pendenze, così da evitare sorprese successivamente.
La definizione precisa dei termini e delle modalità di accettazione è imprescindibile: la liberatoria deve fissare data e ora di scadenza della proposta, il comportamento richiesto per manifestare accettazione (per iscritto, a mezzo raccomandata, PEC o altra forma concordata), e le conseguenze dell’inerzia. È altresì opportuno regolamentare eventuali facoltà di revoca e indicare se la proposta può essere modificata e a quali condizioni. Qualora la liberatoria imponga un obbligo di esclusiva al venditore, è opportuno quantificare il periodo e, se del caso, prevedere penali in caso di violazione, tenendo presente che clausole eccessivamente penalizzanti potrebbero risultare inefficaci o contestabili.
Infine, la forma della liberatoria e il ricorso a strumenti di tutela: benché in molti casi una liberatoria semplice possa essere redatta in forma scritta privata, in presenza di somme rilevanti o di questioni complesse conviene ricorrere alla consulenza di un notaio o di un avvocato per articolare clausole di garanzia, opzionalità e rimedi. È buona pratica prevedere la trasmissione di tutta la documentazione rilevante, la possibilità per l’acquirente di effettuare verifiche tecniche, urbanistiche e fiscali e, se opportuno, l’inserimento di clausole risolutive espresse nel caso di difformità gravi rispetto alle dichiarazioni rese. Il linguaggio deve essere chiaro, evitando ambiguità e garantendo che le obbligazioni temporanee non si confondano con un contratto definitivo, specificando espressamente che la liberatoria non costituisce, da sola, un contratto di compravendita definitivo ma un impegno limitato nel tempo con finalità di tutela reciproca. Infine, tenendo presenti le prassi descritte da fonti come VisureItalia, RealAdvisor, Visurasi e altri operatori del settore, è utile integrare la liberatoria con richiami normativi e indicazioni pratiche per semplificare l’operatività, senza sostituire però la necessità di una valutazione caso per caso affidata a un professionista qualificato.
Esempio liberatoria proposta acquisto
Liberatoria – Proposta di acquisto (immobile)
Io sottoscritto/a _____________________________
Codice fiscale/Partita IVA: _____________
Residente in: _____________
di seguito “Proponente”,
e
Il/La Sig./Sig.ra _____________________________
Codice fiscale/Partita IVA: _____________
Residente in: _____________
di seguito “Venditore”,
premesso che:
– il Proponente ha formulato al Venditore una proposta di acquisto relativa all’immobile sito in _____________ identificato al Catasto/Tutti i riferimenti: _____________;
– l’importo proposto è pari a Euro _____________ (in lettere: _____________);
le parti convengono quanto segue:
1) Il Venditore, con la presente, dichiara di ricevere la proposta d’acquisto e di rilasciare al Proponente la seguente liberatoria: ferme restando le verifiche di legge, il Venditore attesta di non aver assunto impegni di vendita o di alienazione nei confronti di terzi relativi all’immobile sopra indicato fino alla data di scadenza della proposta, fissata per il giorno _____________.
2) La proposta è valida fino alle ore _____________ del giorno _____________. Trascorso tale termine senza accettazione da parte del Venditore, la proposta si intenderà nulla e priva di effetti, salvo diverso accordo scritto.
3) Il Venditore dichiara che sull’immobile non gravano vincoli, ipoteche o diritti di terzi diversi da quelli dichiarati e specificati in allegato: _____________.
4) Eventuali caparre o versamenti effettuati a titolo di garanzia saranno trattenuti o restituiti secondo quanto concordato tra le parti: _____________.
5) Il Venditore si impegna a non proporre contro il Proponente alcuna opposizione o azione che impedisca il regolare perfezionamento della compravendita, qualora la presente proposta venga accettata entro i termini concordati.
Luogo e data: _____________
Firma del Proponente: _____________
Firma del Venditore: _____________
Firma per presa visione di eventuale intermediario: _____________
Liberatoria – Proposta di acquisto con deposito e termini
Io sottoscritto/a _____________________________
Codice fiscale/Partita IVA: _____________
Residente in: _____________
di seguito “Acquirente”,
e
Il/La Sig./Sig.ra _____________________________
Codice fiscale/Partita IVA: _____________
Residente in: _____________
di seguito “Cedente”,
si conviene e dichiara quanto segue:
1) Oggetto della proposta: _____________ (descrizione bene/immobile/attività) ubicato in _____________.
2) Importo della proposta: Euro _____________ (in lettere: _____________). L’Acquirente versa a titolo di deposito cauzionale la somma di Euro _____________, ricevuta dal Cedente all’atto della sottoscrizione della presente.
3) Il Cedente, con la presente liberatoria, dichiara di non intraprendere e/o non avere intrapreso atti di disposizione o alienazione a favore di terzi relativi all’oggetto della proposta fino al giorno _____________ incluso.
4) Validità della proposta: la presente proposta e la liberatoria sono valide fino alle ore _____________ del giorno _____________. Entro tale termine il Cedente dovrà comunicare per iscritto l’accettazione o il rifiuto.
5) Trattamento del deposito:
– In caso di accettazione, il deposito sarà imputato al prezzo di acquisto.
– In caso di mancata accettazione entro il termine, il deposito sarà restituito all’Acquirente entro _____________ giorni dalla scadenza.
– In caso di ritiro ingiustificato della proposta da parte dell’Acquirente dopo accettazione, il deposito sarà trattenuto dal Cedente a titolo di indennizzo.
6) Il Cedente dichiara che l’oggetto è libero da gravami o, se presenti, sono i seguenti: _____________.
7) Le parti si danno reciprocamente atto che la presente liberatoria non costituisce contratto definitivo di compravendita, ma solo l’impegno a non porre in essere atti ostativi alla conclusione del contratto nel periodo di validità indicato.
Luogo e data: _____________
Firma dell’Acquirente: _____________
Firma del Cedente: _____________
Liberatoria – Proposta di acquisto (veicolo)
Io sottoscritto/a _____________________________
Codice fiscale: _____________
Residente in: _____________
di seguito “Acquirente”,
e
Il/La Sig./Sig.ra _____________________________
Codice fiscale: _____________
Residente in: _____________
di seguito “Venditore”,
premesso che l’Acquirente ha presentato una proposta di acquisto per il veicolo:
Marca: _____________
Modello: _____________
Anno: _____________
Targa: _____________
Telaio/Vin: _____________
le parti concordano e dichiarano:
1) Importo offerto: Euro _____________ (in lettere: _____________). A titolo di caparra confirmatoria l’Acquirente versa la somma di Euro _____________.
2) Il Venditore, mediante la presente liberatoria, si impegna a non vendere né trasferire il veicolo a terzi e a non costituire gravami sullo stesso fino al giorno _____________ incluso, data di scadenza della proposta.
3) Documenti in consegna e stato del veicolo: il Venditore dichiara di consegnare, al momento del rogito/trasferimento, i seguenti documenti: libretto/registro: _____________, certificato di proprietà: _____________, revisione: _____________. Eventuali difetti noti: _____________.
4) In caso di mancata accettazione della proposta entro il termine sopra indicato, il deposito sarà restituito all’Acquirente entro _____________ giorni dalla scadenza. In caso di ritiro ingiustificato da parte dell’Acquirente dopo accettazione, la caparra sarà trattenuta.
5) Il Venditore dichiara che il veicolo è libero da fermi amministrativi e ipoteche, salvo quanto specificato: _____________.
Luogo e data: _____________
Firma dell’Acquirente: _____________
Firma del Venditore: _____________
Liberatoria – Proposta di acquisto beni/attività commerciale con clausola di riservatezza
Io sottoscritto/a _____________________________
Codice fiscale/Partita IVA: _____________
Residente/Sede in: _____________
di seguito “Proponente”,
e
Il/La Sig./Sig.ra _____________________________
Codice fiscale/Partita IVA: _____________
Residente/Sede in: _____________
di seguito “Proprietario”,
premesso che il Proponente ha formulato una proposta d’acquisto relativa a: _____________ (descrizione attività/beni) situata in _____________,
si conviene quanto segue:
1) Oggetto e importo della proposta: descrizione _____________; offerta economica Euro _____________ (in lettere: _____________).
2) Il Proprietario rilascia la presente liberatoria impegnandosi a non alienare, concedere diritti o vincolare i beni/attività oggetto della proposta a terzi fino al giorno _____________ incluso.
3) Riservatezza: entrambe le parti si impegnano a mantenere riservate tutte le informazioni commerciali, economiche e tecniche relative alla trattativa e ai documenti visionati, per la durata di _____________ anni; le informazioni riservate non potranno essere divulgate a terzi senza il consenso scritto dell’altra parte, salvo obblighi di legge.
4) Condizioni di recesso e caparra: qualora sia previsto un versamento a titolo di caparra, la somma versata è di Euro _____________. Le condizioni di restituzione o trattenimento sono: _____________.
5) Dichiarazioni del Proprietario: il Proprietario dichiara che l’attività/beni sono liberi da contenziosi, ipoteche o diritti di terzi, salvo quanto dichiarato: _____________. Eventuali passività conosciute: _____________.
6) La presente liberatoria non vincola le parti al contratto definitivo, salvo espressa accettazione scritta entro il termine indicato.
Luogo e data: _____________
Firma del Proponente: _____________
Firma del Proprietario: _____________
Fac simile liberatoria proposta acquisto Word
Di seguito è disponibile il fac simile della liberatoria proposta acquisto in formato Word, predisposto per essere facilmente adattato alle specifiche esigenze delle parti. Il documento include campi per l’identificazione delle parti, la descrizione del bene, l’importo offerto, la disciplina del deposito/caparra, le dichiarazioni sullo stato dei gravami e le modalità di accettazione e restituzione del deposito. Si raccomanda di personalizzare attentamente ogni sezione e di richiedere una verifica legale prima dell’utilizzo definitivo.
