Una proposta di acquisto per un terreno edificabile è un documento formale con cui un potenziale acquirente manifesta per iscritto la volontà di comprare un terreno alle condizioni indicate. Serve a cristallizzare termini essenziali come prezzo, modalità di pagamento, termini di accettazione, eventuali condizioni sospensive e garanzie, costituendo il primo atto concreto che avvia il percorso verso il rogito notarile e che può determinare effetti vincolanti tra le parti una volta accettato dal venditore.
Come scrivere una proposta di acquisto terreno edificabile
Redigere una proposta di acquisto per un terreno edificabile richiede attenzione ai dettagli tecnici, urbanistici e giuridici, perché il documento non è soltanto una manifestazione di interesse ma può comportare obblighi e conseguenze economiche sia per chi offre sia per chi accetta. Innanzitutto è opportuno identificare con precisione le parti coinvolte: nome, cognome, codice fiscale, eventuale ragione sociale, residenza o sede, recapiti e modalità di comunicazione. La qualificazione del venditore e dell’acquirente deve essere chiara in modo da evitare ambiguità su chi assume gli obblighi e su chi può esercitare i diritti derivanti dall’accordo. La descrizione dell’immobile richiede dati catastali puntuali (foglio, particella, subalterno), l’indirizzo esatto e la metratura utile; per i terreni edificabili è fondamentale riportare la destinazione urbanistica, i vincoli noti e ogni riferimento ai piani comunali che influiscono sulla edificabilità.
Il prezzo offerto deve comparire in modo espresso, sia in cifre sia in lettere, e deve essere accompagnato da una chiara indicazione delle modalità di pagamento: caparra confirmatoria, eventuale anticipo, saldo al rogito e mezzi di pagamento (bonifico, assegno circolare, atto notarile). Se il pagamento è subordinato all’ottenimento di un mutuo, va precisata la somma da finanziare, il termine entro il quale la richiesta di mutuo deve essere presentata e la durata massima entro cui ottenere esito positivo; la proposta vincolata all’approvazione del mutuo deve prevedere la restituzione della caparra in caso di esito negativo della pratica. È altrettanto importante disciplinare la caparra confirmatoria: l’importo, le modalità e i termini di versamento, nonché le conseguenze della sua perdita o restituzione in caso di inadempimento o mancata accettazione del venditore. La caparra assume valore di garanzia e, se prevista come confirmatoria, consente di prevedere rimedi come la risoluzione del contratto e l’applicazione di una penale o l’esecuzione forzata.
La proposta deve indicare un termine di validità e le modalità di accettazione: la data e l’ora fino alle quali l’offerta rimane efficace e le modalità con cui il venditore può accettarla. Fissare un termine certo evita incertezze e, se la proposta viene accettata entro il termine, le parti sono generalmente vincolate nei limiti stabiliti. Per i terreni edificabili è cruciale inserire clausole che regolino le condizioni urbanistiche: la presentazione dell’attestazione di destinazione urbanistica o Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), la visura catastale, le planimetrie, eventuali vincoli paesaggistici, sovrintendenze, servitù e l’esistenza di oneri di urbanizzazione. La proposta dovrebbe prevedere che il venditore consegni la documentazione necessaria entro termini ragionevoli e indicare quale sarà la conseguenza qualora emerga una difformità urbanistica o catastale prima del rogito, stabilendo chi si farà carico della regolarizzazione o se ciò comporterà una riduzione del prezzo o la risoluzione dell’accordo.
Va considerata la possibilità di inserire condizioni sospensive o risolutive: l’ottenimento del permesso di costruire o titolo edilizio, l’approvazione di un piano attuativo, l’esito favorevole di indagini tecniche o la concessione del mutuo sono esempi di condizioni che sospendono l’obbligazione di compravendita fino al loro soddisfacimento. Quando si prevedono condizioni sospensive è opportuno stabilire termini certi per la loro verifica e procedure per la comunicazione dell’esito. Diversamente, una proposta irrevocabile e completa di tutte le condizioni può portare direttamente al rogito se accettata, senza passaggi intermedi. La distinzione tra proposta irrevocabile, proposta revocabile e proposta condizionata è rilevante perché determina il grado di rischio che ciascuna parte assume prima della stipula definitiva.
Le clausole relative alle spese e agli oneri devono essere chiaramente specificate: chi assumerà le spese notarili, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, e gli eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica. Il trattamento fiscale per i terreni edificabili differisce in base alla qualifica del venditore: se il venditore è un privato, l’imposta di registro è normalmente pari al 9% sul valore dichiarato, con imposte ipotecarie e catastali fisse; se il venditore è soggetto IVA (ad esempio un’impresa costruttrice), la cessione può essere soggetta a IVA secondo le aliquote previste. Inserire una clausola che richiami la normativa fiscale e indichi le parti responsabili per le imposte evita contestazioni successive.
Va inoltre prevista una disciplina per i casi di inadempimento: penali per ritardo nel trasferimento, rimedi per la risoluzione del contratto e la relativa quantificazione del danno, nonché la previsione di clausole che tutelino la buona fede delle parti. L’indicazione del notaio, pur non vincolante in tutti i casi, favorisce la certezza e può accelerare la fase finale della compravendita; in alternativa è possibile lasciare la scelta del notaio alla parte acquirente o concordare che verrà nominato uno studio di comune accordo. Infine, occorre distinguere la proposta di acquisto da altri atti: la proposta non è una semplice manifestazione d’interesse o lettera d’intenti, ma, se accettata, può assumere natura vincolante fino alla stipula del rogito; non va confusa con il preliminare di compravendita (compromesso), che è invece un contratto vero e proprio che obbliga le parti a concludere la vendita alle condizioni pattuite e viene solitamente stipulato per iscritto davanti a notaio o avvocato.
Prima della redazione definitiva è consigliabile richiedere ed acquisire tutta la documentazione urbanistica e catastale disponibile, effettuare visure ipotecarie per verificare l’eventuale presenza di gravami e, se necessario, rivolgersi a un professionista (geometra, agronomo, avvocato o notaio) per una verifica tecnica e legale. La chiarezza e la completezza della proposta riducono il rischio di contestazioni, accelerano le verifiche preventive e tutelano sia l’acquirente che il venditore durante la fase pre-contrattuale e fino al rogito notarile.
Esempio proposta di acquisto terreno edificabile
Proposta di acquisto n. 1 – Offerta semplice
Il/La sottoscritto/a: _____________, nato/a a: _____________ il: _____________, codice fiscale: _____________, residente in: _____________, telefonо: _____________, e-mail: _____________ (di seguito “Proponente”),
propone in data: _____________ l’acquisto del seguente bene immobile:
- Terreno edificabile sito in: _____________, Comune di: _____________, Via/Piazza: _____________, identificato al Catasto Terreni/Particella: _____________, foglio: _____________, sub: _____________ (di seguito “Terreno”),
alle seguenti condizioni:
- Prezzo offerto: Euro _____________ (in cifre e lettere: _____________).
- Modalità di pagamento: _____________.
- Caparra confirmatoria: Euro _____________ da versarsi entro _____________ giorni dalla accettazione della presente proposta mediante _____________.
- Termine per accettazione della proposta: fino al giorno _____________ alle ore _____________. Decorso tale termine senza accettazione la proposta si intenderà nulla.
- Termine per stipula del rogito notarile: entro il giorno _____________ presso notaio: _____________ (o altro da convenire).
- Condizioni sospensive (se previste): _____________. In mancanza di condizioni sospensive la vendita si intenderà immediatamente perfezionata all’accettazione.
- Spese e oneri notarili a carico di: _____________. Tasse e imposte come per legge.
- Stato urbanistico e catastale: il Proponente dichiara di aver preso visione della documentazione urbanistica/catastale e accetta lo stato attuale salvo diversa indicazione: _____________.
- Penale in caso di inadempimento: _____________.
Luogo e data: _____________
Firma Proponente: _____________
Accettazione del Venditore (nome/cognome/oggetto giuridico): _____________
Firma Venditore: _____________
Proposta di acquisto n. 2 – Con condizioni sospensive per permesso di costruire
Il/La sottoscritto/a: _____________, nato/a a: _____________ il: _____________, codice fiscale: _____________, residente in: _____________, telefono: _____________, e-mail: _____________,
propone l’acquisto del Terreno ed identificato come segue:
- Indirizzo: _____________, Comune: _____________, Catasto: foglio _____________ particella _____________ sub _____________.
Condizioni e termini:
- Prezzo di vendita: Euro _____________ (___________).
- Modalità di pagamento: caparra/anticipo Euro _____________ entro _____________ giorni dalla accettazione; saldo al rogito mediante assegno/bonifico/atto notarile: _____________.
- Condizione sospensiva essenziale: ottenimento da parte del Proponente di permesso di costruire/titolo edilizio idoneo entro il termine di _____________ mesi dalla data di accettazione. In mancanza di ottenimento la presente si intenderà risolta senza penalità e con restituzione della caparra entro _____________ giorni.
- Documentazione fornita dal Venditore: visura catastale, planimetrie, estratto di mappa, vincoli presenti: _____________.
- Termini per accettazione offerta: entro il giorno _____________.
- Data prevista per rogito: entro _____________ mesi dalla soddisfazione della condizione sospensiva.
- Spese notarili e imposte: a carico di _____________.
- Clausola penale per ritardo nel trasferimento: Euro _____________ per giorno/percentuale _____________.
Luogo e data: _____________
Firma Proponente: _____________
Accettazione Venditore: _____________
Firma Venditore: _____________
Proposta di acquisto n. 3 – Offerta vincolata all’approvazione del mutuo
Il/La sottoscritto/a: _____________, nato/a a: _____________ il: _____________, codice fiscale: _____________, residente in: _____________, tel: _____________, e-mail: _____________,
PROPONE l’acquisto del terreno sito in: _____________, Comune di: _____________, via: _____________, identificato catastalmente: foglio _____________ particella _____________ sub _____________,
alle seguenti condizioni:
- Prezzo di acquisto: Euro _____________.
- Modalità di pagamento: parte mediante mutuo ipotecario pari a Euro _____________ (da richiedere entro ____ giorni) e saldo a carico Proponente per Euro _____________.
- Proposta subordinata all’ottenimento del mutuo da parte di banca/istituto: _____________. Termine massimo per esito positivo della richiesta mutuo: _____________ giorni/mesi dalla accettazione della proposta. In caso di esito negativo, la proposta si intenderà nulla e la caparra sarà restituita entro _____________ giorni.
- Caparra confirmatoria: Euro _____________ da versarsi entro _____________ giorni dalla accettazione.
- Termini per accettazione: la presente offerta è valida fino al giorno _____________ alle ore _____________.
- Data prevista per il rogito: entro _____________ giorni dalla comunicazione di concessione del mutuo.
- Clausole relative a irregolarità urbanistiche/catastali: eventuali difformità emerse prima del rogito dovranno essere sanate dal Venditore entro _____________ giorni o potranno ridurre il prezzo di Euro _____________.
- Spese e imposte a carico di: _____________.
Luogo e data: _____________
Firma Proponente: _____________
Accettazione Venditore: _____________
Firma Venditore: _____________
Proposta di acquisto n. 4 – Offerta dettagliata con garanzie e tempi certi
Il/La sottoscritto/a: _____________, nato/a a: _____________ il: _____________, codice fiscale: _____________, residente in: _____________, telefono: _____________, e-mail: _____________,
propone l’acquisto del seguente terreno edificabile:
- Localizzazione: Comune di _____________, indirizzo: _____________, Catasto: foglio _____________ particella _____________ sub _____________.
Condizioni contrattuali principali:
- Prezzo complessivo: Euro _____________ (___________).
- Modalità di pagamento: caparra confirmatoria Euro _____________ all’accettazione; saldo Euro _____________ al rogito.
- Termine di validità dell’offerta: fino al giorno _____________ ore _____________.
- Data del rogito: da fissarsi entro e non oltre il giorno _____________ presso notaio: _____________. In caso di ritardo imputabile al Venditore si applicherà penale pari a Euro _____________ al giorno; in caso di ritardo imputabile al Proponente penale pari a Euro _____________.
- Garanzie fornite dal Venditore: attestazione di libera disponibilità, assenza di ipoteche e gravami a carico del Terreno salvo quelli dichiarati: _____________. Il Venditore si impegna a fornire certificato di destinazione urbanistica/visura catastale e planimetria entro _____________ giorni dall’accettazione.
- Condizioni sospensive/resolutive: (specificare se presenti) _____________.
- Responsabilità per oneri e condoni: _____________. Eventuali oneri urbanistici preesistenti sono a carico di: _____________.
- Spese notarili e tasse: a carico di: _____________. Eventuali spese di regolarizzazione urbanistica prima del rogito a carico di: _____________.
- Foro competente: per eventuali controversie il foro competente è quello di: _____________.
Luogo e data: _____________
Firma Proponente: _____________
Accettazione Venditore: _____________
Firma Venditore: _____________
Fac simile proposta di acquisto terreno edificabile Word
Qui trovi un fac simile in formato Word della proposta di acquisto per un terreno edificabile, pronto per essere scaricato e compilato con i dati specifici della trattativa. Il documento è predisposto per consentire modifiche e integrazioni in base alle esigenze delle parti e alle verifiche tecniche e urbanistiche effettuate prima della stipula.
