Come scrivere una proposta di acquisto terreno agricolo
La proposta di acquisto di un terreno agricolo è un documento formale con cui un potenziale acquirente dichiara per iscritto l’intenzione irrevocabile di acquistare un fondo rurale a condizioni e a prezzo determinati. Serve a manifestare in modo vincolante, fino all’eventuale accettazione del venditore, la volontà di concludere la compravendita e a costituire una base per l’avvio delle verifiche tecniche, catastali, urbanistiche e giuridiche necessarie prima del rogito notarile.
Redigere correttamente una proposta di acquisto per un terreno agricolo richiede attenzione alla forma e al contenuto, alla completezza delle informazioni e alla previsione delle clausole che disciplinano la validità e gli effetti della proposta stessa. Innanzitutto la proposta deve essere compilata per iscritto e preferibilmente su modello prestampato o su documento che descriva chiaramente le parti coinvolte: i dati anagrafici e fiscali del proponente e del venditore, l’indicazione puntuale del bene oggetto dell’offerta con i riferimenti catastali, la ubicazione, la superficie espressa in metri quadri o ettari, la descrizione delle coltivazioni o delle eventuali opere presenti, nonché ogni altro elemento utile per identificare il fondo senza ambiguità. È opportuno inserire nel testo la provenienza del terreno e l’eventuale rendita catastale, così come la descrizione dei confini, al fine di evitare future contestazioni sulla consistenza della porzione offerte in vendita. La proposta deve indicare il prezzo offerto in cifre e in lettere e le modalità e i termini di pagamento; nella prassi comune è spesso allegato un assegno di caparra o indicata la misura della caparra confirmatoria, normalmente intorno al 10% del prezzo offerto, che ha il duplice effetto di dimostrare la serietà dell’offerta e di costituire garanzia in caso di inadempimento dopo l’accettazione. Sempre nella proposta vanno fissati i termini entro i quali il venditore può accettare la proposta; tali termini sono rilevanti perché fino alla scadenza l’acquirente si ritiene vincolato unilateralmente e il venditore, pur libero di valutare altre offerte, deve rispettare l’eventuale accettazione che lo trasformi in impegno bilaterale.
Dal punto di vista giuridico la proposta di acquisto, se formulata in modo irrevocabile, può essere qualificata come atto unilaterale di manifestazione di volontà avente efficacia vincolante fino al termine indicato, ai sensi dell’articolo 1329 del codice civile. Alla scadenza, in caso di accettazione, la proposta produce il passaggio da impegno unilaterale a contratto preliminare, con la conseguente operatività della caparra confirmatoria che potrà essere trattenuta o raddoppiata in caso di inadempimento a norma dell’articolo 1385 c.c. Occorre quindi avere chiaro il salto operativo e giuridico che avviene dalla mera proposta al preliminare: la prima vincola solo l’autore della proposta; il secondo vincola entrambe le parti e costituisce titolo per esigere l’adempimento o chiedere la risoluzione giudiziale o la specifica esecuzione.
Specificità dei terreni agricoli impongono poi una serie di verifiche preliminari che devono essere esplicitamente previste nella proposta o poste come condizioni sospensive. Tra queste rientrano la verifica della conformità catastale e ipotecaria, la verifica della destinazione urbanistica tramite il certificato di destinazione urbanistica (CDU) e l’accertamento dell’assenza di vincoli ambientali o di tutela che possano incidere sull’utilizzo agricolo o sulla edificabilità futura. È altresì necessario verificare la presenza di ipoteche, trascrizioni o altri diritti reali iscritti in pubblici registri, poiché tali gravami influenzano la commerciabilità del fondo e il valore reale del bene.
Particolare rilievo assume il diritto di prelazione agraria: prima di procedere alla conclusione definitiva della vendita, il venditore è tenuto a notificare, con forma idonea come la raccomandata, le condizioni essenziali della proposta (prezzo e pattuizioni) ai soggetti titolari della prelazione quali coltivatori diretti, affittuari, alcuni confinanti e soggetti indicati dalla disciplina vigente, affinché questi possano esercitare il diritto di acquisto entro i termini di legge. La notifica è elemento imprescindibile per la validità dell’operazione ove la prelazione risulti applicabile; la mancata osservanza di tale obbligo può esporre la vendita a controversie e alla possibile invalidazione o adempimenti risarcitori. La disciplina prevede termini ristretti per l’esercizio della prelazione, solitamente trenta giorni, durante i quali il venditore non può trasferire il bene a terzi senza aver dato la possibilità agli aventi diritto di esercitare la prelazione alle medesime condizioni.
Per quanto concerne la fiscalità, è fondamentale indicare nella proposta la base del prezzo e valutare le implicazioni fiscali dell’atto definitivo. L’acquisto di un terreno agricolo è generalmente soggetto all’imposta di registro con aliquota ordinaria del 15% sulla base imponibile determinata dal prezzo o dal valore catastale, a seconda di quale sia maggiore, salvo specifiche agevolazioni per coltivatori diretti o per l’imprenditore agricolo professionale che possono far applicare aliquote ridotte o misure agevolative. Alcune categorie possono fruire di regimi agevolati come la cosiddetta piccola proprietà contadina, con imposte ridotte, sempreché si rispettino i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla normativa fiscale. È pertanto consigliabile che la proposta contempli una valutazione preventiva dell’incidenza fiscale e, se del caso, una clausola che renda l’efficacia dell’accettazione subordinata alla verifica della possibilità di fruire delle agevolazioni dichiarate.
Nell’impostazione pratica della proposta è utile prevedere anche la disciplina delle spese accessorie e delle garanzie. Devono essere chiarite le modalità di versamento della caparra, l’eventuale deposito infruttifero o escrow, la responsabilità per il pagamento delle imposte e delle spese notarili e, se del caso, la previsione di garanzie a favore del venditore in caso di pagamento dilazionato. Occorre altresì stabilire cosa accade in caso di esito negativo delle verifiche: la restituzione integrale della caparra e i tempi per tale restituzione devono essere esplicitati per evitare controversie future. Infine, è buona pratica indicare il notaio designato per il rogito e fissare un termine per la stipula, lasciando al contempo la possibilità di concordare eventuali proroghe soltanto per giustificati motivi documentati.
Redigere correttamente una proposta significa quindi bilanciare esigenze di tutela del proponente e del venditore, prevedere le verifiche tecniche, catastali e giuridiche indispensabili per la commerciabilità del bene, rispettare gli obblighi inerenti alla prelazione agraria e considerare le implicazioni fiscali e le garanzie patrimoniali. Una proposta ben articolata riduce il rischio di contenziosi, chiarisce gli impegni delle parti e costituisce un valido strumento per accelerare la conclusione della compravendita nelle forme più sicure e trasparenti.
Esempio proposta di acquisto terreno agricolo
Proposta di Acquisto Terreno Agricolo – Modello 1 (Offerta Standard)
Il/la sottoscritto/a: _____________
Codice fiscale: _____________
Nato/a a: _____________ il: _____________
Residente in: _____________
Telefono: _____________ Email: _____________
Propone irrevocabilmente di acquistare dal Sig./Sig.ra: _____________
Codice fiscale: _____________
Residente in: _____________
Il seguente bene immobile a destinazione agricola:
Indirizzo/Comune: _____________
Dati catastali (foglio/particella/sub): _____________
Superficie totale: _____________ (mq/ha)
Descrizione e coltivazioni presenti: _____________
Prezzo offerto: Euro _____________ (in lettere: _____________)
Modalità di pagamento: _____________
Caparra confirmatoria a versare alla accettazione della proposta: Euro _____________
Termine per il rogito notarile: entro e non oltre il _____________ presso il Notaio: _____________
Condizioni della proposta (barrare/compilare):
- La presente offerta è soggetta a verifica e regolarità catastale e ipotecaria: Sì/No _____________
- Eventuali servitù, vincoli o diritti preesistenti: _____________
Validità dell’offerta: fino al giorno _____________
In caso di accettazione, il sottoscritto si impegna a sottoscrivere la Convenzione di Vendita e a procedere al rogito secondo quanto sopra.
Luogo e data: _____________
Firma proponente: _____________
Accettazione del venditore:
Il/la sottoscritto/a venditore/trice: _____________
Accetta la presente proposta alle condizioni sopra indicate.
Luogo e data: _____________
Firma venditore: _____________
Proposta di Acquisto Terreno Agricolo – Modello 2 (Soggetta a Due Diligence)
Il/la sottoscritto/a: _____________
Codice fiscale: _____________
Residente in: _____________
Telefono: _____________ Email: _____________
Propone l’acquisto del terreno agricolo di proprietà di: _____________
Indirizzo/Comune: _____________
Dati catastali (foglio/particella/sub): _____________
Superficie: _____________ (mq/ha)
Descrizione: _____________
Prezzo proposto: Euro _____________ (in lettere: _____________)
Modalità di pagamento: _____________
Proposta subordinata alle seguenti condizioni sospensive (da eseguirsi entro il termine di validità):
- 1) Verifica di provenienza e assenza di ipoteche/iscrizioni: sì/no _____________
- 2) Certificato di destinazione urbanistica e conformità catastale: sì/no _____________
- 3) Verifica sull’esistenza di vincoli ambientali o tutelari: sì/no _____________
Termine per l’esecuzione delle verifiche: entro il _____________ (giorni dalla sottoscrizione)
Caparra (a garanzia della proposta e vincolata a deposito infruttifero/escrow): Euro _____________
In caso di esito negativo delle verifiche, la caparra sarà restituita integralmente entro _____________ giorni.
Validità della proposta: fino al _____________
Luogo e data: _____________
Firma proponente: _____________
Accettazione del venditore (conferma presa visione delle condizioni):
Nome venditore: _____________
Luogo e data: _____________
Firma venditore: _____________
Proposta di Acquisto Terreno Agricolo – Modello 3 (Pagamento Dilazionato)
Il/la sottoscritto/a: _____________
Codice fiscale: _____________
Residente in: _____________
Telefono: _____________ Email: _____________
Intende acquistare dal venditore: _____________
Indirizzo/Comune del terreno: _____________
Dati catastali: _____________
Superficie: _____________
Descrizione: _____________
Prezzo totale di vendita: Euro _____________ (in lettere: _____________)
Piano di pagamento concordato:
- Caparra/anticipo alla firma della proposta: Euro _____________ (da versare entro _____________)
- Saldo alla data del rogito: Euro _____________ (data prevista: _____________)
- Eventuali rate intermedie: importi e scadenze: _____________
Garanzie a favore del venditore (es. fideiussione, ipoteca, penale): _____________
Interessi per dilazione (se previsti): _____________
In caso di mancato pagamento delle rate entro i termini convenuti, le parti concordano la seguente penale/misure: _____________
Luogo e data per il rogito: _____________
Notaio designato (se noto): _____________
Validità della proposta: fino al _____________
Firma proponente: _____________
Accettazione venditore:
Nome: _____________
Luogo e data: _____________
Firma venditore: _____________
Proposta di Acquisto Terreno Agricolo – Modello 4 (Offerta a Corpo / Prezzo per Ettaro)
Il/la sottoscritto/a: _____________
Codice fiscale: _____________
Residente in: _____________
Telefono: _____________ Email: _____________
Propone di acquistare il terreno agricolo di proprietà di: _____________
Ubicazione: _____________
Dati catastali: _____________
Superficie stimata: _____________ (mq/ha)
Prezzo proposto a corpo: Euro _____________
Prezzo proposto a ettaro (se preferito): Euro _____________ per ettaro
La presente offerta è intesa a corpo e non soggetta a rettifiche per differenze di superficie inferiori a _____________ metri/quadrati.
Modalità di pagamento: _____________
Caparra confirmatoria: Euro _____________ da versare entro _____________ giorni dall’accettazione.
Eventuali oneri, spese e imposte a carico: specificare quale parte sopporta: _____________
Termine per il trasferimento della proprietà (rogito): entro il _____________
Condizioni particolari (es. spollonatura, rimozione manufatti, consegna libera da persone e cose): _____________
Validità dell’offerta: fino al _____________
Luogo e data: _____________
Firma proponente: _____________
Accettazione venditore:
Nome: _____________
Luogo e data: _____________
Firma venditore: _____________
Fac simile proposta di acquisto terreno agricolo Word
Il fac-simile in formato Word consente di scaricare un modello editabile della proposta di acquisto del terreno agricolo, pronto per essere compilato e adattato alle specifiche esigenze delle parti, con campi per i dati anagrafici, i riferimenti catastali, le clausole relative a caparra, termini di pagamento e condizioni sospensive. Utilizzare il modello Word facilita l’invio della proposta anche tramite agenzie o la stampa per la sottoscrizione formale.
