Come scrivere una proposta di acquisto rent to buy
La proposta di acquisto in formula rent to buy è un documento con cui una parte (il proponente o conduttore/promittente acquirente) formalizza l’intenzione di prendere in locazione con opzione di acquisto un immobile a condizioni prestabilite, indicando in modo chiaro prezzo, canone, durata, modalità di imputazione dei canoni al prezzo di vendita e le principali pattuizioni accessorie. Serve a fissare preliminarmente i termini negoziali che, se accettati dal proprietario, possono tradursi in un contratto di locazione con facoltà di acquisto e successivamente in un atto di vendita; costituisce uno strumento utile per chiarire rischi, obblighi e garanzie prima di impegnarsi in un rapporto che combina elementi di locazione e compravendita.
Redigere una proposta di acquisto rent to buy richiede attenzione alla chiarezza espositiva e alla precisione tecnica: il documento deve contenere gli elementi essenziali del rapporto e i criteri precisi con cui saranno valutate le future obbligazioni. Innanzitutto occorre richiamare l’inquadramento normativo e la natura dell’operazione. Il rent to buy, introdotto in Italia dal Decreto Sblocca Italia convertito nella legge di conversione, si configura come contratto che combina una fase di locazione e una fase opzionale di acquisto, con la possibilità di imputare parte dei canoni al prezzo finale entro il termine massimo concordato, che normalmente non può eccedere dieci anni. È utile, nella parte iniziale della proposta, indicare la natura dell’atto che si propone (proposta di acquisto con modalità rent to buy) e la sua funzione: trasformare, in caso di accettazione, l’accordo in un contratto di locazione con facoltà di acquisto e in seguito in una compravendita, fermo restando che la proposta può contenere condizioni sospensive o termini di validità dell’offerta stessa.
La descrizione delle parti deve essere completa e coincisa: dati anagrafici o della società, codice fiscale o partita IVA, indirizzi e riferimenti di contatto. Per l’immobile occorre trascrivere l’indirizzo completo, la tipologia, la superficie e gli identificativi catastali; tale precisione riduce il rischio di contestazioni future. È fondamentale allegare o rendere disponibile a chi legge visure catastali, planimetrie e attestato di prestazione energetica, nonché ogni documentazione urbanistica che attesti la regolarità dell’immobile. La proposta dovrebbe includere espressamente la dichiarazione che il proponente ha preso conoscenza della documentazione allegate o che ne ha chiesto l’acquisizione come condizione della successiva stipula.
La parte economica richiede formule limpide: il prezzo di vendita concordato deve essere indicato in modo certo, il canone di locazione mensile precisato e la quota di canone che sarà imputata a corrispettivo futuro o sconto sul prezzo chiaramente quantificata. È opportuno descrivere dettagliatamente la metodologia di calcolo tramite esempi numerici che evidenzino come il canone imputabile ridurrà il saldo dovuto alla conversione. Devono poi essere previste modalità di versamento di caparra o acconto e disciplina della cauzione; la proposta dovrebbe chiarire cosa accade in caso di recesso del proponente prima dell’accettazione e in caso di inadempimento durante la fase locativa. È prudente prevedere clausole che disciplinino l’imputazione dei canoni in caso di esercizio dell’opzione, nonché la perdita delle somme versate se il conduttore rinuncia all’acquisto senza giustificato motivo, compatibilmente con la qualificazione delle somme come caparra confirmatoria o semplice acconto, con le relative conseguenze di legge.
Occorre specificare con precisione il periodo entro cui l’opzione può essere esercitata, la modalità formale di esercizio (comunicazione scritta con ricevuta, raccomandata a.r., PEC, o altra forma con prova), e i termini per il pagamento del saldo e per la stipula dell’atto di compravendita. È utile prevedere una clausola che disciplini l’ipotesi di accesso a un finanziamento bancario da parte del proponente: indicare la banca prescelta, il termine massimo per l’ottenimento del mutuo e la previsione di una clausola sospensiva qualora il finanziamento non venga concesso entro il termine pattuito, evitando così contenziosi al momento della conversione. Le parti devono anche regolare chi sopporta gli oneri fiscali e le spese notarili con riguardo alla successiva vendita e alle imposte indirette o locali come IMU e TARI, indicando se tali oneri saranno a carico del locatore o del conduttore durante il periodo di locazione.
La disciplina della manutenzione e delle migliorie deve essere esplicitata: la proposta dovrebbe stabilire la ripartizione delle manutenzioni ordinarie e straordinarie, la responsabilità per eventuali interventi urgenti, e la sorte delle migliorie eseguite dal conduttore in caso di mancato esercizio dell’opzione o di risoluzione anticipata. Se si prevede il riconoscimento delle spese sostenute per lavori in conto prezzo, è necessario prevedere modalità comprovabili di autorizzazione e rendicontazione delle spese. Analogamente, la proposta dev’essere chiara sulle coperture assicurative obbligatorie dell’immobile e su chi è tenuto a stipularle e a sostenerne il costo durante la locazione.
Per quanto riguarda i rimedi e le garanzie, la proposta deve contemplare le conseguenze dell’inadempimento, prevedendo termini di mora, sospensione dei servizi e penali razionali e proporzionate; le clausole di risoluzione automatica vanno usate con cautela e in forma chiara per evitare interpretazioni conflittuali. È consigliabile valutare l’inserimento di strumenti di garanzia a favore del venditore, quali fideiussioni o depositi cauzionali, e di garanzie a favore del conduttore in caso di mancata vendita da parte del locatore. Il testo dovrà indicare inoltre il foro competente per le eventuali controversie, sempre consigliando le parti a ricorrere a consulenza notarile o legale prima della sottoscrizione definitiva.
Infine, la proposta dovrebbe definire la durata di validità dell’offerta e le condizioni di accettazione da parte del venditore, compresa la comunicazione scritta di accettazione e gli eventuali allegati necessari per perfezionare l’accordo. Una corretta fase di due diligence sullo stato giuridico dell’immobile, sulle servitù, ipoteche o vincoli urbanistici, nonché sull’esistenza di contratti di locazione preesistenti, è fondamentale per evitare che il successivo atto di compravendita risulti compromesso. Per tutte queste ragioni è sempre consigliabile che la proposta sia redatta o verificata da un professionista del diritto immobiliare o da un notaio, che possa assicurare la corretta formulazione delle clausole a tutela di entrambi gli interessi e la conformità alle norme vigenti.
Esempio proposta di acquisto rent to buy
Modello 1 – Proposta di acquisto Rent to Buy (Semplice)
Data della proposta: _____________
Luogo: _____________
Proponente (Conduttore/Acquirente):
- Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / Partita IVA: _____________
- Indirizzo: _____________
- Telefono / Email: _____________
Proprietario (Locatore/Venditore):
- Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / Partita IVA: _____________
- Indirizzo: _____________
- Telefono / Email: _____________
Immobile:
- Indirizzo: _____________
- Tipologia (appartamento, villetta, negozio, ecc.): _____________
- Superficie: _____________
- Identificativi catastali: _____________
Condizioni economiche:
- Prezzo di vendita concordato: € _____________
- Canone di locazione mensile: € _____________
- Durata periodo di locazione: _____________ mesi/anni
- Quota del canone imputabile a prezzo di acquisto (se prevista): € _____________ mensili
- Caparra/anticipo iniziale: € _____________
- Spese condominiali stimate (mensili): € _____________
Opzione di acquisto:
- Termine per esercizio opzione: _____________ (data o termine)
- Modalità di esercizio (formale comunicazione, atto pubblico, ecc.): _____________
- Modalità di pagamento saldo prezzo alla conversione: _____________
Manutenzione e responsabilità:
- Manutenzione ordinaria a carico di: _____________
- Manutenzione straordinaria a carico di: _____________
- Assicurazione immobile a carico di: _____________
Cause di risoluzione e penali:
- Penale per recesso anticipato del proponente: € _____________ / _____________ %
- Conseguenze per inadempimento: _____________
Altre clausole:
- Subordinazioni, condizioni sospensive o clausole particolari: _____________
Firma del Proponente: _____________________________ Data: _____________
Firma del Proprietario (accettazione o riserva): _____________________________ Data: _____________
Modello 2 – Proposta di acquisto Rent to Buy (Dettagliata – Contratto di Opzione)
Data: _____________
Luogo: _____________
1) Parti
- Locatore/Venditore: Nome/Ragione sociale _____________ – CF/PI _____________ – Indirizzo _____________ – Referente _____________
- Conduttore/Acquirente: Nome/Ragione sociale _____________ – CF/PI _____________ – Indirizzo _____________ – Referente _____________
2) Immobile
- Indirizzo completo: _____________
- Descrizione dettagliata (vani, pertinenze, stato): _____________
- Rendita catastale/identificativi: _____________
3) Oggetto della proposta
- Proposta ad acquistare l’immobile alle seguenti condizioni: prezzo di vendita € _____________
- Il contratto di locazione con opzione di acquisto avrà durata di _____________ anni, con decorrenza dal _____________ al _____________
4) Canone e imputazione
- Canone di locazione mensile: € _____________
- Percentuale/quantità del canone imputabile a corrispettivo futuro (sconto sul prezzo): € _____________ per mese / _____________ %
- Deposito cauzionale: € _____________
5) Opzione di acquisto
- Periodo per esercitare l’opzione: dalla data _____________ alla data _____________
- Modalità per esercitare l’opzione: comunicazione scritta a _____________ via _____________ con ricevuta
- Modalità di pagamento del saldo: bonifico/finanziamento/altro _____________ entro _____________ giorni dalla comunicazione
6) Spese e oneri
- Spese ordinarie di gestione a carico di: _____________
- Spese straordinarie a carico di: _____________
- Imposte e tasse (IMU, TARI, ecc.) a carico di: _____________
7) Manutenzione e migliorie
- Esecuzione lavori urgenti e manutenzione: a carico di _____________
- Riconoscimento lavori effettuati in caso di risoluzione/opzione: _____________
8) Inadempimenti e risoluzione
- Causa risolutiva per mancato pagamento: dopo _____________ giorni di mora
- Penale per inadempimento: € _____________ o _____________ %
9) Trattamento dati
Le Parti autorizzano il trattamento dei dati personali ai fini del presente accordo: Sì / No _____________
10) Clausole finali
- Foro competente: _____________
- Eventuali altre pattuizioni: _____________
Firma del Locatore/Venditore: _____________________________ Data: _____________
Firma del Conduttore/Acquirente: _____________________________ Data: _____________
Modello 3 – Proposta di acquisto Rent to Buy (Per Privato – Facile e Chiara)
Data: _____________
Io sottoscritto/a:
- Nome e cognome: _____________
- Nato/a a: _____________ il: _____________
- Codice fiscale: _____________
- Residente in: _____________
- Telefono/Email: _____________
Propongo al Sig./Sig.ra:
- Nome e cognome/Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale/Partita IVA: _____________
- Indirizzo: _____________
Di prendere in locazione con opzione di acquisto l’immobile sito in:
- Indirizzo: _____________
- Descrizione: _____________
Condizioni principali:
- Prezzo di vendita concordato: € _____________
- Canone mensile: € _____________
- Durata contratto di locazione: _____________ mesi/anni
- Somma versata ora a titolo di acconto/caparra: € _____________
- Monte credito maturabile a favore dell’acquirente (sconti/accantonamenti del canone): € _____________
Esercizio opzione:
- Il diritto di acquistare l’immobile potrà essere esercitato entro: _____________ (data/periodo)
- Per esercitare l’opzione invierò comunicazione scritta a: _____________
Accetto che:
- Eventuali spese accessorie siano a carico di: _____________
- In caso di recesso non giustificato si applica penale: € _____________
Firma del Proponente: _____________________________
Firma del Venditore (per accettazione): _____________________________
Modello 4 – Proposta di acquisto Rent to Buy (Per Impresa / Clausole Finanziarie)
Data: _____________
Luogo: _____________
Parte proponente (Impresa acquirente / Conduttore):
- Ragione sociale: _____________
- Sede legale: _____________
- Partita IVA / Codice fiscale: _____________
- Rappresentante legale: _____________
- Contatti: _____________
Parte proprietaria (Locatore / Venditore):
- Ragione sociale / Nome: _____________
- Sede / Residenza: _____________
- Partita IVA / CF: _____________
- Rappresentante: _____________
- Contatti: _____________
Descrizione immobile:
- Indirizzo e piano: _____________
- Categoria catastale e rendita: _____________
- Stato di fatto e urbanistica (libero/locato/ipotecato): _____________
Termini economici e finanziari:
- Prezzo di compravendita pattuito: € _____________
- Canone mensile di locazione: € _____________
- Durata contratto di locazione: _____________ anni (da _____________ a _____________)
- Percentuale del canone da imputare a prezzo: _____________ %
- Acconto iniziale/Caparra confirmatoria: € _____________
- Garanzie richieste (fideiussione, deposito, polizza): _____________
- Eventuale finanziamento bancario previsto e clausole sospensive: istituto _____________, importo € _____________, termine approvazione _____________
Opzione di acquisto e conversione:
- Termine per esercitare opzione: entro il _____________
- Modalità di conversione e stipula atto: atto pubblico/rogito entro _____________ giorni dalla comunicazione
- Condizioni di adeguamento prezzo (revisione, indici): _____________
Obblighi e oneri:
- Manutenzione ordinaria a carico di: _____________
- Manutenzione straordinaria a carico di: _____________
- Assicurazione e polizze a carico di: _____________
- Spese notarili e imposte relative alla vendita a carico di: _____________
Inadempimenti e rimedi:
- Messa in mora e termini: _____________
- Penali contrattuali: € _____________ o _____________ %
- Risoluzione anticipata e recupero spese: _____________
Allegati alla proposta:
- Visura catastale: Sì / No _____________
- Planimetria: Sì / No _____________
- Certificazioni energetiche (APE): Sì / No _____________
- Altri documenti: _____________
Dichiarazioni finali:
- La presente proposta è valida fino al: _____________
- Accettazione espressa del venditore entro: _____________
Firma per il Proponente (Impresa): _____________________________ Data: _____________
Firma per il Venditore: _____________________________ Data: _____________
Fac simile proposta di acquisto rent to buy Word
Di seguito è disponibile il fac simile in formato Word, predisposto per essere compilato e personalizzato in base alle pattuizioni concordate tra le parti. Il modello contiene le sezioni principali: dati delle parti, descrizione immobile, condizioni economiche, disciplina dell’opzione, obblighi di manutenzione, garanzie e clausole risolutive.
