Come scrivere una proposta acquisto immobile da costruire
Redigere una proposta di acquisto per un immobile da costruire richiede attenzione giuridica e precisione tecnica perché l’atto, oltre a vincolare le parti, deve essere compatibile con la disciplina dettata dal d.lgs. 122/2005 e contenere gli elementi che consentano di individuare con chiarezza la prestazione futura. La proposta non deve limitarsi ai soli dati anagrafici delle parti e al prezzo; deve descrivere l’unità immobiliare in modo puntuale, richiamare espressamente il progetto edilizio approvato e il relativo capitolato, indicare lo stato del titolo abilitativo, specificare termini certi di ultimazione e consegna e delimitare con precisione gli obblighi economici e le garanzie a tutela dell’acquirente. È utile prevedere, sin dalla proposta, l’allegazione del progetto esecutivo o degli elaborati grafici che individuino l’unità oggetto di acquisto perché la descrizione analitica costituisce elemento essenziale per la conformità del preliminare alla normativa di settore. La chiarezza sulla presenza e sulla consistenza delle pertinenze, sulle superfici commerciali e sulle eventuali modifiche possibili è determinante per evitare future contestazioni relative alla tipologia dell’immobile e al prezzo pattuito.
Dal punto di vista economico, la proposta deve dettagliare il prezzo complessivo, le modalità di pagamento e la natura delle somme anticipate. È fondamentale fare distinzione tra caparra, acconti e saldo, indicando espressamente che i versamenti intermedi sono soggetti al rilascio di una garanzia a prima richiesta, nella forma di fideiussione bancaria o assicurativa, a copertura di tutte le somme incassate dal costruttore prima del rogito. La fideiussione deve essere conforme al modello richiesto dalla normativa e contenere gli estremi identificativi dell’istituto emittente; la proposta può prevedere che la sua efficacia sia sospensivamente condizionata alla consegna della fideiussione, oppure che la mancata consegna costituisca causa di risoluzione automatica del preliminare con obbligo di restituzione immediata delle somme. È opportuno inoltre prevedere che tutti i pagamenti siano effettuati con mezzi tracciabili e indicare le scadenze legate a stati di avanzamento dei lavori, con possibilità di verifiche congiunte o perizie a carico delle parti per certificare l’effettivo raggiungimento delle percentuali di avanzamento.
Un’altra clausola essenziale da inserire sin dalla proposta riguarda la polizza indennitaria decennale postuma per i danni gravi all’opera, che il costruttore dovrà consegnare al rogito. La previsione della polizza decennale non è un aspetto formale: assicura la copertura dei danni derivanti da gravi vizi o difetti strutturali per un arco temporale di dieci anni e rappresenta una tutela economica reale per l’acquirente. La proposta dovrebbe indicare l’obbligo per il venditore di procurare tale polizza e specificare che la mancanza della stessa al momento del rogito costituisce inadempimento grave, legittimando il compratore a sospendere il saldo prezzo o a chiedere la risoluzione del preliminare con restituzione delle somme ricevute maggiorate di interessi e penali, a seconda degli accordi contrattuali.
La disciplina urbanistica e catastale deve essere richiamata espressamente nella proposta, con l’indicazione del titolo edilizio presentato o rilasciato, degli estremi del permesso di costruire o della SCIA, e con la previsione che il costruttore garantisca la conformità dell’intervento al titolo abilitativo. È importante prevedere clausole che impongano l’adeguamento della planimetria catastale alla situazione di fatto al momento della consegna e che obblighino il venditore a regolarizzare eventuali difformità o prescrizioni imposte dagli enti competenti prima del rogito. L’assenza di tali garanzie può esporre l’acquirente a rischi concreti di irregolarità urbanistiche o catastali che comprometterebbero l’uso e il valore dell’immobile.
Le tempistiche e le penali per ritardo meritano una formulazione chiara: la proposta deve contenere un termine certo per l’ultimazione dei lavori e la consegna dell’immobile, eventualmente integrato da una tolleranza contrattuale. Devono essere stabilite le conseguenze per il caso di ritardo, prevedendo penali quantificate in misura giornaliera o percentuale e un limite massimo oltre il quale l’acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate maggiorate di una penale a carico del venditore. Allo stesso modo, va prevista la disciplina delle risoluzioni per inadempimento quando il costruttore non si attenga alle prescrizioni contrattuali in tema di materiali, capitolato, conformità degli impianti o rispetto delle normative tecniche vigenti.
Infine, la proposta dovrebbe includere previsioni sulla sospensione degli obblighi dell’acquirente in caso di mancata ottenimento del mutuo, con termini certi per la comunicazione dell’esito e la restituzione della caparra in caso di esito negativo. È fortemente consigliabile che la redazione della proposta sia assistita da un professionista qualificato, notaio o avvocato, che verifichi la coerenza dell’atto con l’art. 6 del d.lgs. 122/2005 e con le prassi tecniche e assicurative del settore. La consulenza professionale permette di modulare le clausole in funzione del rischio specifico dell’operazione e di inserire strumenti di tutela ulteriori, quali garanzie integrative, condizioni sospensive collegate ai titoli urbanistici o clausole di revisione del prezzo in caso di variazioni normative o fiscali significative.
Redigere una proposta efficace significa quindi costruire un documento che non sia un semplice modulo generico ma un preliminare idoneo a tutelare l’acquirente, con articolazioni precise sul progetto, sulle garanzie finanziarie e tecniche, sui tempi e sulle responsabilità. Una proposta formulata con queste caratteristiche non solo riduce i rischi dell’acquirente ma fornisce anche al venditore un quadro contrattuale chiaro e compliance normativa, facilitando la successiva stipula del rogito in condizioni certe e trasparenti.
Esempio proposta acquisto immobile da costruire
Modello 1 – Proposta di acquisto immobile da costruire (caparra confirmatoria)
Luogo e data: _____________
- Proponente (Acquirente):
- Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / Partita IVA: _____________
- Indirizzo: _____________
- Recapito telefonico / email: _____________
- Venditore / Impresa costruttrice:
- Nome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / Partita IVA: _____________
- Sede legale: _____________
- Referente: _____________
Oggetto della proposta:
- Progetto / Nome intervento: _____________
- Indirizzo immobile: _____________
- Lotto / Edificio / Unità n.: _____________
- Piano / Interno: _____________
- Superficie commerciale: _____________ m² _____________
- Categoria catastale prevista: _____________
Prezzo complessivo di vendita: € _____________ (euro _____________)
Modalità di pagamento:
- Caparra confirmatoria alla sottoscrizione: € _____________ (pari a __________ % del prezzo)
- Saldo al rogito notarile: € _____________
- Altre modalità / scadenze: _____________
Termini di costruzione e consegna:
- Data prevista inizio lavori: _____________
- Data prevista fine lavori / consegna: _____________
- Termine massimo di consegna (con eventuale tolleranza): _____________
Condizioni della proposta:
- La presente proposta è valida ed irrevocabile fino al: _____________
- Accettazione da parte del venditore entro: _____________
- In caso di mancata accettazione entro il termine, la caparra sarà restituita entro: _____________
- Spese notarili, imposte e oneri a carico di: _____________
- Eventuali pertinenze incluse (box, cantina ecc.): _____________
Dichiarazioni:
- L’acquirente dichiara di aver preso visione del progetto, del capitolato dei lavori e delle planimetrie: Sì ___ No ___
- Eventuali condizioni particolari: _____________
Accettazione:
- Il sottoscritto proponente propone l’acquisto secondo i termini sopra indicati e conferisce incarico per il versamento della caparra.
Firma acquirente: ____________________________ - Per accettazione (a cura del venditore):
Il sottoscritto in qualità di _____________ accetta la presente proposta in data: _____________
Firma venditore: ____________________________
Modello 2 – Proposta di acquisto immobile da costruire con condizione sospensiva ottenimento mutuo
Luogo e data: _____________
- Proponente (Acquirente):
- Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / Partita IVA: _____________
- Indirizzo: _____________
- Recapito telefonico / email: _____________
- Venditore / Impresa costruttrice:
- Nome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / Partita IVA: _____________
- Sede legale: _____________
Descrizione immobile:
- Progetto / Nome intervento: _____________
- Indirizzo: _____________
- Unità n.: _____________
- Superficie: _____________ m²
Prezzo di vendita: € _____________
Pagamento e condizione sospensiva:
- Caparra a firma proposta: € _____________
- Saldo previsto al rogito: € _____________
- Condizione sospensiva: ottenimento da parte dell’acquirente di un finanziamento ipotecario di importo non inferiore a € _____________, alle seguenti condizioni indicative: durata _____________ anni, tasso massimo annuo nominale _____________ %.
- Termine per comunicazione esito mutuo: entro e non oltre il giorno _____________ dalla data della presente proposta.
- In caso di mancato ottenimento del mutuo entro il termine, la caparra sarà restituita integralmente entro _____________ giorni dalla comunicazione.
Termini di consegna:
- Inizio lavori previsto: _____________
- Consegna prevista: _____________
Validità offerta:
- La presente proposta è valida fino al: _____________
Altre clausole:
- Eventuali modifiche al progetto richieste dall’acquirente saranno oggetto di separato accordo e valutazione economica: _____________
- Spese accessorie e imposte a carico di: _____________
Firme:
- Firma acquirente: ____________________________ Data: _____________
- Accettazione venditore (facoltativa): ____________________________ Data: _____________
Modello 3 – Proposta di acquisto immobile da costruire con pagamenti a stati di avanzamento e garanzia
Luogo e data: _____________
- Acquirente:
- Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / Partita IVA: _____________
- Residenza / Sede: _____________
- Contatti: _____________
- Costruttore / Venditore:
- Nome / Ragione sociale: _____________
- Partita IVA: _____________
- Sede: _____________
- Referente: _____________
Immobile:
- Titolo del progetto: _____________
- Indirizzo: _____________
- Unità: _____________
- Superficie commerciale: _____________
Prezzo complessivo: € _____________
Piano di pagamento (stati di avanzamento):
- Caparra alla proposta: € _____________ (alla sottoscrizione)
- Stato 1 – Fondazioni/struttura: € _____________ (entro il _____________)
- Stato 2 – Strutture portanti completate: € _____________
- Stato 3 – Chiusure esterne e impianti principali: € _____________
- Stato 4 – Consegna e rogito: saldo € _____________
- Modalità di verifica avanzamento lavori: sopralluogo congiunto / perizia di parte / certificazione impresa: _____________
Garanzie e assicurazioni:
- Polizza fideiussoria a garanzia delle somme versate n.: _____________ (Istituto assicurativo / banca: _____________)
- Garanzia decennale postuma: Sì ___ No ___ (dettagli: _____________)
- Assicurazione per danni da costruzione: _____________
Tempi:
- Inizio lavori: _____________
- Termine previsto per consegna: _____________
- Penali per ritardata consegna: € _____________ per ogni giorno di ritardo / % sul prezzo: _____________
Condizioni sospensive e risolutive:
- La presente proposta è subordinata all’ottenimento delle autorizzazioni urbanistiche e permessi necessari: Sì ___ No ___
- Eventuali risoluzioni per inadempimento: _____________
Validità della proposta:
- La presente è valida fino al: _____________
Firme:
- Firma acquirente: ____________________________ Data: _____________
- Firma venditore (per presa visione e accettazione condizionale): ____________________________ Data: _____________
Modello 4 – Proposta d’acquisto immobile in fase preliminare (off-plan) con clausola penale per ritardo
Luogo e data: _____________
- Proponente (Acquirente):
- Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
- Codice fiscale / P.IVA: _____________
- Indirizzo e contatti: _____________
- Promotore / Venditore:
- Ragione sociale: _____________
- P.IVA / CF: _____________
- Sede: _____________
Descrizione sintetica:
- Nome del progetto: _____________
- Indirizzo: _____________
- Unità prevista (piano, interno): _____________
- Superficie: _____________
Prezzo di vendita off-plan: € _____________
Versamenti e tempistiche:
- Caparra prenotazione alla proposta: € _____________ (versabile entro _____________ giorni dalla sottoscrizione)
- Versamenti successivi (indicativamente): _____________
- Saldo a rogito: € _____________
Consegna e penali:
- Termine contratto per consegna immobile: entro il _____________
- Penale per ritardo a carico del venditore: € _____________ per giorno / % del prezzo per ogni mese di ritardo: _____________
- Limite massimo penali: fino a € _____________ o fino a _____________% del prezzo
- Entro il limite massimo il compratore potrà chiedere risoluzione e restituzione delle somme versate maggiorate di una penale pari a: _____________
Obblighi e garanzie del venditore:
- Realizzazione secondo capitolato allegato: Sì ___ No ___
- Garanzia per difetti di costruzione: _____________
- Copertura assicurativa: _____________
Condizioni particolari:
- Diritto di recesso dell’acquirente entro _____________ giorni in caso di variazioni sostanziali del progetto: Sì ___ No ___
- Accettazione della scelta di materiali alternativi previa approvazione scritta: _____________
Validità della proposta:
- La presente proposta è valida fino al: _____________
Sottoscrizioni:
- Firma acquirente: ____________________________ Data: _____________
- Accettazione promotor: ____________________________ Data: _____________
Fac simile proposta acquisto immobile da costruire Word
Scarica il fac simile in formato Word per compilare facilmente la tua proposta di acquisto, adattarlo alle specifiche dell’intervento e avere già predisposte le clausole di tutela previste dalla normativa. Il file contiene i modelli esposti sopra in formato editabile, con spazi per inserire i dati delle parti, le garanzie e le condizioni tipiche per immobili da costruire.
