La revoca della proposta di acquisto immobiliare è l’atto con cui il proponente (l’acquirente) comunica al venditore la volontà di ritirare la propria proposta prima che questa venga accettata. Serve a interrompere il processo negoziale in una fase antecedente alla formazione di un contratto vincolante, evitando che si consolidino obblighi contrattuali che legano le parti. La revoca, se effettuata correttamente e nei tempi previsti dalla legge, permette al proponente di svincolarsi senza sanzioni e di ottenere la restituzione di eventuali somme versate a titolo di caparra, salvo diverse condizioni previste dalla normativa e dagli accordi tra le parti.
Come scrivere revoca proposta di acquisto immobiliare
La redazione di una revoca della proposta di acquisto immobiliare richiede attenzione ai profili temporali, alla forma della comunicazione e alle possibili conseguenze economiche e giuridiche. La disciplina di riferimento principale è il articolo 1328 del Codice Civile, che riconosce al proponente la facoltà di revocare la proposta finché non è stata accettata dal destinatario, a condizione che la revoca giunga a conoscenza del destinatario prima dell’accettazione. Nella pratica ciò significa che il momento rilevante è la conoscenza effettiva dell’accettazione da parte dell’acquirente: se l’accettazione del venditore non è ancora pervenuta o non è nota al proponente, la revoca è efficace. Per questo motivo la tempestività e la prova della ricezione sono elementi essenziali: la comunicazione della revoca dovrebbe essere effettuata per iscritto e con modalità che consentano di dimostrare la data e l’avvenuta ricezione, come la raccomandata con ricevuta di ritorno o la consegna a mezzo di strumenti che generano ricevute opponibili.
La forma della revoca è in linea di principio libera, ma la prudenza impone di adottare una comunicazione chiara, completa nei dati identificativi delle parti e dell’immobile, e di indicare espressamente la volontà di revoca della proposta accompagnata da una richiesta di conferma scritta di ricezione. È opportuno indicare la data della proposta originaria, le generalità dell’acquirente e del venditore, il prezzo offerto e ogni riferimento identificativo dell’immobile (indirizzo, eventuale identificativo catastale) per evitare contestazioni circa l’oggetto della revoca. Nel testo è utile precisare l’effetto immediato della revoca e, se è stata versata una caparra o una somma a titolo di garanzia, chiedere espressamente la restituzione, indicando le coordinate per l’eventuale rimborso. Qualora la proposta fosse stata accompagnata da un termine di irrevocabilità a favore del venditore, va richiamato tale profilo: una proposta dichiarata irrevocabile per un periodo determinato non può essere revocata dal proponente prima della scadenza del termine, salvo diverso accordo con il venditore. La qualificazione di “irrevocabile” posta nella proposta limita la libertà di recesso del proponente per il periodo indicato e va quindi verificata attentamente prima di inviare qualsiasi comunicazione di revoca.
Dal punto di vista delle conseguenze, la distinzione fondamentale è tra la revoca anteriore all’accettazione e il recesso successivo all’accettazione. Se la revoca interviene prima che l’accettazione sia stata manifestata e resa conoscibile al proponente, quest’ultimo è liberato da qualsiasi obbligo e, qualora abbia versato una caparra, ha titolo alla sua restituzione. Se invece il venditore ha già accettato la proposta e l’accettazione è pervenuta a conoscenza dell’acquirente, si configura un contratto preliminare vincolante: in tale ipotesi il recesso unilaterale da parte dell’acquirente può comportare la perdita della caparra. Se è il venditore a recedere dal contratto dopo averlo accettato, l’acquirente può ottenere la restituzione del doppio della caparra, in conformità con il articolo 1385 del Codice Civile. È importante ricordare che la giurisprudenza e la dottrina richiedono un’analisi puntuale delle clausole contrattuali inserite nella proposta e delle modalità di comunicazione dell’accettazione per stabilire con certezza la presenza di un vincolo giuridico.
Occorre altresì considerare il tema dell’indennizzo per le spese. L’articolo 1328 contempla una tutela per il destinatario della proposta che, dopo aver ricevuto la comunicazione ma prima di conoscere la revoca, abbia iniziato in buona fede a eseguire atti preparatori o abbia sostenuto spese. In tali casi il proponente che revoca la proposta può essere tenuto a indennizzare tali oneri o spese. Questo profilo pratico induce il proponente a comunicare la revoca prima possibile e a valutare attentamente se il venditore abbia posto in essere attività che possano giustificare una richiesta di ristoro. La prova della buona fede e del nesso causale tra la ricezione della proposta e le spese sostenute rimane a carico di chi avanza la pretesa risarcitoria.
Nel caso in cui la proposta sia stata gestita tramite un’agenzia immobiliare, è opportuno che la revoca sia indirizzata sia all’agenzia sia, per conoscenza, al venditore. Questo passaggio assicura che tutte le parti coinvolte ricevano tempestivamente la comunicazione e che non sorgano dubbi sul momento di efficacia della revoca. La prassi consiglia di conservare copia della raccomandata o della ricevuta di avvenuta consegna, nonché ogni altro riscontro scritto, compresi eventuali messaggi e-mail o PEC, perché costituiscono prova dell’avvenuta comunicazione e della sua data. L’utilizzo della posta elettronica certificata (PEC) oggi rappresenta uno strumento efficace per documentare la ricezione e superare contestazioni sul piano probatorio.
Nel redigere la revoca è inoltre prudente prevedere una clausola che richieda la conferma scritta di ricezione e la specificazione delle modalità e dei tempi di restituzione di eventuali somme versate. Se la restituzione della caparra è dovuta, la comunicazione dovrebbe contenere i dati bancari per l’accredito e un termine ragionevole entro il quale il venditore è richiesto a effettuare l’operazione. Se il venditore trattiene la caparra nonostante la revoca intervenuta prima dell’accettazione, il proponente potrà far valere i suoi diritti in sede stragiudiziale o, se necessario, giudiziale, allegando copia della proposta, della revoca e della prova della data di ricezione della revoca.
Per situazioni di particolare complessità, ad esempio quando la proposta contiene clausole particolari, condizioni sospensive o pattuizioni accessorie, oppure quando è stata prestata una caparra confirmatoria di importo rilevante, è consigliabile consultare un professionista del diritto immobiliare prima di inviare la revoca. Un avvocato potrà verificare la validità della revoca, valutare i rischi connessi all’eventuale perdita della caparra, e predisporre una comunicazione che tuteli al meglio gli interessi del proponente, suggerendo anche eventuali azioni di negoziazione con il venditore per ridurre l’esposizione economica o evitare contenziosi. In conclusione, la revoca è uno strumento utile e legittimo quando usato nei tempi e nelle forme previste dalla legge; la correttezza formale, la tempestività e la documentazione sono gli elementi che ne garantiscono l’efficacia e la protezione dei diritti del proponente.
Esempi revoca proposta di acquisto immobiliare
Modello 1 – Revoca semplice della proposta di acquisto
Oggetto: Revoca della proposta di acquisto immobiliare
Con la presente io sottoscritto/a _____________, codice fiscale _____________, nato/a a _____________ il _____________ e residente in _____________, intendo comunicare la revoca della proposta di acquisto, da me presentata in data _____________, relativa all’immobile sito in _____________ (identificativo catastale/indirizzo: _____________), per un prezzo proposto di Euro _____________.
Alla luce di quanto sopra, revoco la suddetta proposta con effetto immediato e chiedo cortesemente di prendere atto della presente comunicazione e di confermare per iscritto l’avvenuta ricezione.
Dati per eventuale rimborso della caparra (se dovuta): intestazione conto _____________, IBAN _____________, Banca _____________.
Cordiali saluti,
Firma: _____________
Telefono: _____________
Email: _____________
Modello 2 – Revoca con richiesta di restituzione caparra (raccomandata A/R)
Oggetto: Revoca della proposta di acquisto e richiesta restituzione caparra
Io sottoscritto/a _____________, nato/a a _____________ il _____________ e residente in _____________, con la presente comunico la revoca della proposta di acquisto presentata in data _____________ relativa all’immobile sito in _____________ (indirizzo/identificativi catastali: _____________), per l’importo di Euro _____________.
In relazione alla caparra versata in data _____________ dell’importo di Euro _____________, chiedo formalmente la restituzione dell’importo suddetto sul conto corrente di seguito indicato: Intestatario _____________, IBAN _____________, Banca _____________.
La presente viene inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno; si richiede cortese conferma di ricezione entro e non oltre _____________ giorni dalla data di ricevimento.
Distinti saluti,
Firma: _____________
Telefono: _____________
Email: _____________
Modello 3 – Revoca indirizzata all’agenzia immobiliare con comunicazione al venditore
Oggetto: Revoca della proposta di acquisto n. _____________
Il/la sottoscritto/a _____________, codice fiscale _____________, con la presente comunica la revoca della proposta di acquisto protocollata in data _____________ (rif. n. _____________), relativa all’immobile sito in _____________ (catasto/indirizzo: _____________), avente come prezzo offerto Euro _____________.
Revoco la proposta con effetto immediato e richiedo che la presente comunicazione venga tempestivamente trasmessa al venditore e inserita negli atti dell’agenzia. Chiedo inoltre conferma scritta dell’avvenuta presa in carico della revoca e, se applicabile, le modalità e i tempi per la restituzione della caparra di Euro _____________.
Resto disponibile per eventuali chiarimenti ai recapiti: Tel _____________; Email _____________.
Cordiali saluti,
Firma: _____________
Modello 4 – Revoca urgente con richiesta conferma scritta e termini
Oggetto: Revoca urgente della proposta di acquisto e richiesta conferma
Il/la sottoscritto/a _____________, nato/a a _____________ il _____________ e residente in _____________, con la presente revoca in via immediata la proposta di acquisto da me sottoscritta in data _____________, avente ad oggetto l’immobile sito in _____________ (riferimento: _____________), per il prezzo proposto di Euro _____________.
Si richiede espressamente la conferma scritta di ricezione della presente revoca entro e non oltre _____________ giorni dalla data di ricevimento, nonché indicazione formale sulle eventuali conseguenze relative alla caparra versata (importo Euro _____________), con indicazione delle modalità e tempistiche di restituzione.
Dati per eventuale rimborso: Intestazione _____________, IBAN _____________, Banca _____________.
In attesa di cortese riscontro, porgo distinti saluti.
Firma: _____________
Telefono: _____________
Email: _____________
Fac simile revoca proposta di acquisto immobiliare Word
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