Il recesso dalla proposta di acquisto immobiliare è l’atto con cui il proponente, generalmente l’acquirente, comunica la volontà di rinunciare all’offerta formulata per l’acquisto di un immobile. Serve a interrompere il percorso negoziale prima che si perfezioni il vincolo contrattuale o, se previsto da specifiche clausole, a sciogliere gli effetti di una proposta subordinata a condizioni sospensive, come l’ottenimento di un mutuo. La comunicazione del recesso tutela la parte che intende ritirarsi, evitando ambiguità sulla volontà di proseguire e consentendo, quando previsto, la restituzione di eventuali somme versate a titolo di caparra o assegno.
Come scrivere un recesso proposta di acquisto immobiliare
Per redigere correttamente una comunicazione di recesso dalla proposta di acquisto immobiliare è fondamentale partire dall’assetto normativo e interpretativo che disciplina la proposta e la sua revoca. Il articolo 1328 del Codice Civile stabilisce che la proposta può essere revocata dal proponente finché il contratto non è concluso, vale a dire fino a quando non sia pervenuta la comunicazione di accettazione da parte del venditore. Questo principio fondamentale impone che ogni valutazione sulla legittimità del recesso consideri il momento in cui la revoca viene fatta pervenire alla controparte. La regola sostanziale è semplice: prima dell’accettazione la revoca è libera e non comporta sanzioni economiche, salvo quanto eventualmente disposto nel testo della proposta stessa. Per questo motivo la forma e la tempestività della comunicazione sono elementi essenziali per dimostrare che il recesso è stato esercitato legittimamente.
Nella pratica, la forma scritta è fortemente raccomandata e spesso necessaria per evitare contestazioni sulla ricezione. L’utilizzo della PEC (Posta Elettronica Certificata) o della raccomandata con ricevuta di ritorno garantisce una traccia documentale chiara e opponibile, rendendo evidente la data di notifica del recesso. Nella redazione della comunicazione occorre indicare con precisione i dati identificativi del proponente, la descrizione della proposta originaria, la data in cui è stata sottoscritta e l’immobile cui la proposta si riferisce, compresi i riferimenti catastali se noti. È altresì opportuno precisare le modalità e gli estremi di eventuali somme già versate a titolo di caparra, assegno o altro, chiedendo espressamente la restituzione delle stesse quando la revoca avvenga legittimamente prima dell’accettazione o per cause legittime previste nella proposta.
Quando la proposta è stata accettata e la comunicazione di accettazione è giunta al proponente, il quadro giuridico cambia radicalmente: si forma infatti un vincolo contrattuale che spesso assume la forma del contratto preliminare. In tale ipotesi il recesso unilaterale senza giusta causa non è più semplice revoca ma può configurare inadempimento. Le conseguenze patrimoniali derivanti dall’esercizio illegittimo del recesso dopo l’accettazione dipendono da quanto previsto nella proposta e nelle clausole contrattuali. Se la proposta era accompagnata da una caparra confirmatoria, chi recede senza giusta causa rischia di perdere la caparra, mentre il venditore che recede potrebbe essere tenuto a restituire la caparra raddoppiata. Oltre alla caparra, il ricorso a danni e penali è possibile quando il contratto contenga specifiche clausole sanzionatorie o quando il comportamento della parte abbia cagionato un danno concreto alla controparte.
Un elemento frequente nelle proposte è la presenza di condizioni sospensive, come l’ottenimento del mutuo. In presenza di tali clausole, il mancato verificarsi della condizione determina la decadenza automatica dell’obbligo di acquistare senza che sussistano penali a carico dell’acquirente, purché la condizione sia stata prevista in maniera chiara e documentabile. Questo aspetto richiede attenzione nella formulazione della proposta iniziale e nella documentazione allegata: la richiesta di documenti probatori da parte dell’acquirente, come l’esito istruttorio della banca, deve essere specificata e, in caso di diniego del finanziamento, occorre conservare copia delle comunicazioni della banca che attestino il diniego o l’impossibilità a perfezionare il mutuo. La mancata produzione di tale documentazione può ostacolare la possibilità di invocare la condizione sospensiva e giustificare la richiesta di restituzione di somme versate.
Quando sussistono difformità nella documentazione o vizi dell’immobile rispetto a quanto dichiarato nella proposta, il proponente può esercitare il recesso per inadempimento della controparte. La dimostrazione delle difformità richiede la raccolta di prove scritte e, se necessario, perizie tecniche a supporto delle proprie allegazioni. In tali casi il recesso non solo mira a sciogliere l’obbligo di acquisto ma può essere accompagnato dalla richiesta di restituzione integrale delle somme versate e, in presenza di un danno, dalla richiesta di risarcimento. La comunicazione dovrà essere circostanziata e motivata, indicando i documenti mancanti o le specifiche difformità riscontrate, e dovrà richiedere esplicitamente la risposta scritta e l’avvio delle procedure di rimborso entro un termine ragionevole.
In ogni redazione di recesso è opportuno prevedere la richiesta di conferma di ricezione e di comunicazione delle modalità di restituzione delle somme eventualmente versate. Questo semplice accorgimento agevola la gestione pratica della fase successiva e crea un ulteriore elemento probatorio in caso di controversie successive. Nei casi più complessi o controversi è prudente rivolgersi a un professionista legale per valutare le clausole sottoscritte, interpretare gli effetti di eventuali caparre e sospensive e, se necessario, attivare le procedure stragiudiziali o giudiziarie più opportune. La consulenza consente anche di valutare la convenienza di tentativi di mediazione o negoziazione rispetto alla via giudiziale, tenendo conto dei costi e dei tempi di ogni opzione.
Infine, è importante ricordare che le regole possono essere influenzate dalle specifiche clausole contrattuali inserite nella proposta. La mera conoscenza degli ordini di massima non sostituisce l’esame puntuale del documento sottoscritto. Per questo motivo, per qualsiasi dubbio relativo alla legittimità del recesso, alle conseguenze economiche o alla strategia da seguire in presenza di accettazione o contestazione, è essenziale consultare un esperto legale che possa analizzare il caso concreto e suggerire la soluzione più adeguata alla tutela degli interessi del proponente.
Esempi recesso proposta di acquisto immobiliare
Modello 1 — Recesso per ripensamento (entro termini)
Oggetto: Recesso dalla proposta di acquisto immobiliare del ___________
Il/La sottoscritto/a ___________, nato/a a ___________ il ___________, residente in ___________, codice fiscale ___________, con riferimento alla proposta di acquisto immobiliare presentata in data ___________ relativa all’immobile sito in ___________ e identificato catastalmente al foglio ___________, particella ___________, comunica formale recesso dalla suddetta proposta ai sensi e nei termini pattuiti.
Chiedo cortesemente conferma scritta di ricezione della presente e l’eventuale indicazione delle modalità per la restituzione di somme eventualmente versate a titolo di caparra/assegno/altro: importo ___________, versato in data ___________ con modalità ___________.
Data: ___________
Firma: ___________
Modello 2 — Recesso per mancato ottenimento del finanziamento
Oggetto: Recesso dalla proposta di acquisto immobiliare per mancato ottenimento mutuo
Il/La sottoscritto/a ___________, nato/a a ___________ il ___________, residente in ___________, codice fiscale ___________, con riferimento alla proposta di acquisto immobiliare n. ___________ stipulata in data ___________ relativa all’immobile sito in ___________ e identificato catastalmente al foglio ___________, particella ___________, comunica con la presente il recesso dalla proposta per il mancato ottenimento del finanziamento bancario necessario all’acquisto.
A tal fine allego/note: comunicazione di diniego da parte di ___________ in data ___________ (allegare copia). Chiedo la restituzione delle somme versate a titolo di caparra/assegno/altro pari a ___________, versate in data ___________, secondo le coordinate/ modalità: ___________.
Richiedo conferma scritta di avvenuta ricezione e di avvio delle procedure di rimborso.
Data: ___________
Firma: ___________
Modello 3 — Recesso per inadempimento / difformità documentale
Oggetto: Recesso dalla proposta di acquisto immobiliare per difformità/documentazione non conforme
Il/La sottoscritto/a ___________, nato/a a ___________ il ___________, residente in ___________, codice fiscale ___________, con riferimento alla proposta di acquisto immobiliare presentata in data ___________ relativa all’immobile sito in ___________ (catasto: foglio ___________, particella ___________), comunica formale recesso dalla proposta a causa di rilevate difformità/documentazione mancante non conforme a quanto dichiarato (specificare): ___________.
Per tali motivi si considera venuta meno la fiducia e la volontà di proseguire nell’acquisto; pertanto si richiede la restituzione integrale delle somme versate a titolo di caparra/assegno/altro, pari a ___________, versate in data ___________, con modalità di rimborso richieste: ___________.
Si richiede altresì conferma scritta dell’accoglimento del presente recesso entro ___________ giorni dal ricevimento.
Data: ___________
Firma: ___________
Modello 4 — Recesso con richiesta risarcimento/negoziazione (ultima comunicazione prima di azioni)
Oggetto: Ultimatum e recesso dalla proposta di acquisto immobiliare
Il/La sottoscritto/a ___________, nato/a a ___________ il ___________, residente in ___________, codice fiscale ___________, a seguito della proposta di acquisto n. ___________ del ___________ relativa all’immobile sito in ___________ (catasto: foglio ___________, particella ___________), comunica formale recesso dalla proposta per le seguenti ragioni: ___________.
Richiedo, entro e non oltre il giorno ___________, la restituzione delle somme versate pari a ___________ e/o una proposta di risarcimento/negoziazione per un importo pari a ___________. In mancanza di riscontro negativo o di un accordo scritto entro il termine sopra indicato, mi riservo di adire alle opportune vie legali per la tutela dei miei diritti.
Data: ___________
Firma: ___________
Fac simile recesso proposta di acquisto immobiliare Word
Di seguito puoi scaricare il fac simile in formato Word per utilizzare e personalizzare il modello di recesso dalla proposta di acquisto immobiliare. Il documento è predisposto per essere compilato con i dati del proponente, le informazioni sull’immobile e gli estremi delle somme eventualmente versate.
