La caparra confirmatoria nell’acquisto di un immobile è una somma versata quando le parti concludono un accordo vincolante, di solito in sede di proposta d’acquisto accettata o nel preliminare di vendita. La sua funzione è rafforzare l’impegno assunto: se l’acquirente che ha versato la caparra è inadempiente, il venditore può recedere e trattenerla; se è inadempiente il venditore che l’ha ricevuta, l’acquirente può recedere ed esigere il doppio. La base normativa è l’articolo 1385 del codice civile e si applica quando esiste un obbligo giuridico già perfezionato, non a semplici manifestazioni d’interesse. La caparra non va confusa con l’acconto: l’acconto è un’anticipazione del prezzo che, in caso di inadempimento, segue il regime generale del risarcimento danni; la caparra, invece, prevede rimedi “pronti” e predeterminati, salvo la possibilità per la parte non inadempiente di scegliere la strada dell’adempimento o del risarcimento integrale provando il danno.
Come compilare una caparra confirmatoria acquisto immobile
Nella pratica immobiliare italiana la caparra viene incassata quando la proposta dell’acquirente è stata accettata per iscritto dal venditore, trasformandosi così in un vero vincolo contrattuale sulle condizioni essenziali come identificazione del bene, prezzo, termini per il preliminare e per il rogito, modalità di pagamento e consegna. In quella fase è opportuno che il testo indichi espressamente che la somma ha natura di caparra confirmatoria, che sarà imputata al prezzo al momento del rogito, e che specifichi tempi, condizioni e documenti a carico di ciascuna parte. Se il contratto prevede condizioni sospensive, come l’ottenimento del mutuo, la regolarità urbanistica o la cancellazione di ipoteche, finché la condizione non si avvera nessuno può essere considerato inadempiente e, se l’operazione non prosegue per causa non imputabile, la caparra deve essere restituita senza applicazione del meccanismo trattenere/doppio.
L’effetto tipico della caparra si manifesta quando una delle parti viola gli obblighi assunti. La parte fedele al contratto può scegliere se recedere applicando la regola della ritenzione o del doppio, che opera senza necessità di provare il danno, oppure se chiedere l’esecuzione del contratto e il risarcimento del pregiudizio ulteriore. In ambito immobiliare questa seconda via spesso coincide con l’azione di esecuzione in forma specifica del preliminare ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, con cui il giudice, accertate le condizioni, pronuncia una sentenza che tiene luogo del contratto definitivo di compravendita; chi intraprende questa strada normalmente non cumula anche il “doppio”, perché la caparra viene imputata a prezzo e il ristoro avviene attraverso il risarcimento provato.
È essenziale distinguere la caparra confirmatoria dalla caparra penitenziale di cui all’articolo 1386 del codice civile. La penitenziale opera solo se il contratto attribuisce un diritto di recesso a pagamento e, in quel caso, la somma versata è il corrispettivo del recesso esercitato legittimamente, non una sanzione per inadempimento. Se il testo usa impropriamente i termini o lascia ambiguità, crescono i rischi di contenzioso: per questo, quando si intende prevedere una caparra confirmatoria, occorre affermarlo in modo chiaro e coerente con il resto delle clausole, evitando formule che richiamino un recesso libero non voluto.
La caparra interagisce con i controlli tipici della compravendita immobiliare. Prima di vincolarsi, l’acquirente dovrebbe conoscere lo stato urbanistico, catastale e ipotecario del bene, la presenza di abusi o difformità, l’eventuale occupazione da parte di conduttori o del venditore, i tempi di liberazione e la provenienza del diritto del venditore. Se questi profili vengono lasciati “aperti”, è prudente condizionare l’efficacia dell’accordo al loro esito favorevole, così da evitare che un impedimento non imputabile si traduca in perdita della caparra. Anche per i pagamenti è buona prassi utilizzare mezzi tracciabili, indicare in causale la natura di caparra confirmatoria e prevedere, se necessario, che la somma sia custodita in deposito fiduciario dall’agente immobiliare o dal notaio fino al verificarsi delle condizioni.
Sul piano della sicurezza giuridica, il preliminare con caparra può essere registrato ed eventualmente trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione, possibile solo se l’atto ha firme autenticate o forma notarile, offre una protezione elevata contro vendite a terzi, pignoramenti o iscrizioni successive, perché rende opponibile ai terzi l’impegno alla futura vendita entro i termini di legge. È uno strumento particolarmente utile quando tra preliminare e rogito intercorrono mesi o quando sono necessarie cancellazioni di gravami, sanatorie o pratiche edilizie. La caparra, in questo contesto, resta il presidio economico dell’impegno, mentre la trascrizione ne rafforza la tutela “esterna”.
Quando l’operazione va a buon fine, la caparra si imputa al prezzo e viene detratta dal saldo al momento del rogito. Quando invece l’affare si arresta, occorre ricostruire le cause dell’arresto alla luce del testo contrattuale e della documentazione raccolta. Se il venditore non è in grado di vendere per cause a lui imputabili, l’acquirente può sciogliersi ed esigere il doppio della somma, mentre se è l’acquirente a sottrarsi ingiustificatamente alla stipula o a non presentarsi, il venditore può recedere trattenendo quanto ricevuto. Nei casi dubbi, in presenza di impedimenti parziali o di adempimenti tardivi, la disciplina della caparra interagisce con le regole generali sull’inadempimento e sulla gravità della violazione, sicché la valutazione potrebbe richiedere l’intervento di un giudice.
Un testo contrattuale corretto riduce drasticamente il rischio di contenzioso. Conviene indicare con precisione l’identità delle parti, il bene promesso in vendita, il prezzo e le sue scansioni, la natura di caparra confirmatoria della somma versata e la sua futura imputazione, i termini per il preliminare e per il rogito, i documenti e le verifiche richieste, le condizioni sospensive realmente necessarie, la consegna dell’immobile e lo stato di fatto al momento del trasferimento. È utile chiarire se e quando la caparra possa essere custodita da un terzo, come verrà restituita o imputata, e quali comunicazioni scritte siano necessarie per far valere il recesso. Poiché le parole scelte determinano gli effetti, la revisione del testo da parte del notaio o del consulente legale prima della firma è una cautela che costa meno di una lite.
Esempi di caparra confirmatoria acquisto immobile
Di seguito è possibile trovare gli esempi di caparra confirmatoria acquisto immobile.
Caparra confirmatoria per proposta di acquisto tra privati
Oggetto: Caparra confirmatoria per proposta di acquisto immobile
Tra il Sig./Sig.ra ________________________ nato/a a ________________________ il ________________________ C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________ (di seguito “Acquirente”) e il Sig./Sig.ra ________________________ nato/a a ________________________ il ________________________ C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________ (di seguito “Venditore”) si conviene quanto segue.
L’Acquirente propone di acquistare dal Venditore l’immobile sito in ________________________ via ________________________ n. ________ piano ________ interno ________ composto da ________________________ identificato al N.C.E.U. foglio ________ particella ________ subalterno ________ categoria ________ classe ________ rendita € ________________________. Il prezzo di compravendita è convenuto in € ________________________ di cui € ________________________ versati oggi a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. con ________________________ che il Venditore dichiara di ricevere, e € ________________________ a titolo di saldo da corrispondere al rogito notarile.
Il preliminare di compravendita sarà sottoscritto entro il ________________________ presso ________________________ e l’atto definitivo di compravendita (rogito) entro il ________________________ presso lo Studio Notarile ________________________. La consegna delle chiavi e il trasferimento del possesso avverranno alla data del rogito salvo diverso accordo indicato in ________________________. Le spese del rogito e di eventuali cancellazioni di formalità sono a carico di ________________________ mentre le imposte sono dovute secondo legge. Il bene sarà trasferito libero da persone e cose salvo quanto diversamente indicato in ________________________ e libero da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e vincoli non apparenti.
In caso di inadempimento dell’Acquirente il Venditore potrà recedere trattenendo la caparra; in caso di inadempimento del Venditore l’Acquirente potrà recedere ed esigere il doppio della caparra, fatti salvi i maggiori danni. Restano ferme la facoltà di chiedere l’adempimento e il risarcimento integrale del danno. Foro competente ________________________. Luogo e data ________________________. Firma del Venditore ________________________ Firma dell’Acquirente ________________________
Caparra confirmatoria condizionata all’ottenimento del mutuo
Oggetto: Caparra confirmatoria per acquisto immobile con condizione sospensiva mutuo
Tra ________________________ (Acquirente) C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________ e ________________________ (Venditore) C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________ si conviene la vendita dell’immobile sito in ________________________ via ________________________ n. ________ piano ________ interno ________ identificato al Catasto Fabbricati al foglio ________ particella ________ subalterno ________.
Il prezzo è stabilito in € ________________________ di cui € ________________________ versati oggi dall’Acquirente al Venditore a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. con ________________________ e € ________________________ a saldo al rogito notarile. L’efficacia del presente accordo è espressamente subordinata, entro il termine del ________________________ ore ________, all’ottenimento da parte dell’Acquirente di un finanziamento ipotecario per € ________________________ presso ________________________ a condizioni non peggiori di tasso ________________________ durata ________________________ e spese complessive entro € ________________________. Fino all’avveramento della condizione nessuna parte potrà essere considerata inadempiente. In caso di mancato ottenimento del mutuo per causa non imputabile all’Acquirente, la caparra sarà restituita integralmente entro ________________________ giorni; se il mancato perfezionamento dipende dal Venditore la caparra dovrà essere restituita in misura doppia; se dipende dall’Acquirente per fatto a lui imputabile il Venditore potrà trattenerla.
Il preliminare sarà sottoscritto entro il ________________________ e il rogito entro il ________________________ presso ________________________. Alla data del rogito il bene sarà trasferito libero da persone, cose e pesi salvo quanto dichiarato in ________________________. Le spese del mutuo (perizia, istruttoria, polizze e iscrizione ipoteca) sono a carico dell’Acquirente, le spese di cancellazione di eventuali gravami preesistenti sono a carico del Venditore. Foro competente ________________________. Luogo e data ________________________. Firma del Venditore ________________________ Firma dell’Acquirente ________________________
Caparra confirmatoria con agenzia immobiliare e deposito fiduciario
Oggetto: Caparra confirmatoria per acquisto immobile con deposito fiduciario presso agenzia
Tra ________________________ (Acquirente) C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________ e ________________________ (Venditore) C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________, con l’intervento dell’agenzia immobiliare ________________________ con sede in ________________________ P.IVA ________________________ iscrizione REA ________________________ (di seguito “Agenzia”), si conviene la compravendita dell’immobile sito in ________________________ via ________________________ n. ________ piano ________ interno ________ identificato al N.C.E.U. foglio ________ particella ________ subalterno ________.
Il prezzo è di € ________________________ e l’Acquirente versa oggi € ________________________ a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. con ________________________ depositata fiduciariamente presso l’Agenzia che la trattiene fino al verificarsi delle condizioni di stipula indicate nel presente accordo o sino a diversa disposizione scritta sottoscritta da entrambe le parti. Il saldo prezzo pari a € ________________________ sarà pagato al rogito. Il preliminare sarà sottoscritto entro il ________________________ e il rogito entro il ________________________ presso lo Studio Notarile ________________________. L’immobile sarà trasferito libero da persone e cose, privo di vizi occulti conosciuti e conforme alla regolarità urbanistica e catastale salvi i limiti dichiarati in ________________________.
Inadempimento dell’Acquirente comporta il diritto del Venditore di recedere e ottenere dall’Agenzia la caparra a lui spettante; inadempimento del Venditore comporta il diritto dell’Acquirente di recedere ed ottenere dall’Agenzia la somma in misura doppia, previa esibizione di accordo scritto delle parti o provvedimento dell’autorità competente. La provvigione dell’Agenzia pari a € ________________________ oltre IVA è dovuta da ________________________ e sarà corrisposta alla sottoscrizione del preliminare/rogito. Foro competente ________________________. Luogo e data ________________________. Firma del Venditore ________________________ Firma dell’Acquirente ________________________ Firma dell’Agenzia per ricevuta ________________________
Caparra confirmatoria con regolarità urbanistica e cancellazione ipoteche
Oggetto: Caparra confirmatoria per acquisto immobile con verifiche urbanistiche e cancellazione gravami
Tra ________________________ (Acquirente) C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________ e ________________________ (Venditore) C.F. ________________________ residente in ________________________ via ________________________ n. ________ si conviene l’acquisto dell’immobile sito in ________________________ via ________________________ n. ________ piano ________ interno ________ composto da ________________________ identificato al Catasto Fabbricati foglio ________ particella ________ subalterno ________.
Il prezzo di vendita è di € ________________________ e l’Acquirente versa oggi € ________________________ a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. con ________________________ che il Venditore dichiara di ricevere; il residuo di € ________________________ sarà corrisposto al rogito. L’efficacia del presente accordo è subordinata, entro il ________________________ ore ________, alla verifica di conformità urbanistica e catastale dell’immobile, alla regolarità degli impianti minimi di legge, all’ottenimento dell’attestazione di prestazione energetica, nonché alla cancellazione a cura e spese del Venditore di eventuali ipoteche, pignoramenti o altri gravami indicati in ________________________. In difetto di regolarità per causa non imputabile all’Acquirente, la caparra sarà restituita integralmente entro ________________________ giorni; se l’operazione non si perfeziona per fatto imputabile al Venditore l’Acquirente potrà recedere ed esigere il doppio; se per fatto imputabile all’Acquirente il Venditore potrà recedere trattenendo la somma.
Il preliminare sarà sottoscritto entro il ________________________ e il rogito entro il ________________________ presso ________________________. La consegna delle chiavi avverrà in data ________________________ e lo stato di occupazione al rogito sarà ________________________. Le spese di eventuali sanatorie edilizie sono a carico di ________________________ con termine per il loro ottenimento fissato al ________________________. Foro competente ________________________. Luogo e data ________________________. Firma del Venditore ________________________ Firma dell’Acquirente ________________________
Fac simile caparra confirmatoria acquisto immobile Word
Di seguito è possibile trovare un fac simile caparra confirmatoria acquisto immobile Word da scaricare.
