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La proposta di acquisto tra privati senza agenzia è un documento scritto con cui un potenziale acquirente manifesta formalmente al proprietario la volontà di acquistare un immobile a un determinato prezzo, secondo modalità e tempi specificati. Serve a formalizzare l’offerta e a rendere la negoziazione più chiara e sicura: se il venditore firma per accettazione la proposta essa assume carattere vincolante e può trasformarsi in un contratto preliminare, imponendo alle parti di concludere il trasferimento mediante rogito notarile alle condizioni pattuite.
Come scrivere una proposta di acquisto tra privati senza agenzia
Redigere una proposta di acquisto tra privati senza agenzia richiede attenzione alla chiarezza e alla completezza, perché si tratta di un atto che, se accettato, vincola le parti. Il primo passo consiste nell’identificare con precisione le parti: indicare nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza e recapiti dei proponenti e del venditore. Questi dati sono fondamentali non solo per la corretta individuazione dei soggetti, ma anche per evitare future contestazioni sulla legittimazione a sottoscrivere l’atto.
Accanto alle generalità delle parti occorre descrivere l’immobile con precisione, specificando l’indirizzo completo, il comune, la provincia, i dati catastali (foglio, particella, subalterno), la superficie commerciale e l’eventuale presenza di pertinenze come box, cantina o posto auto; è utile riportare anche lo stato di fatto e una sintetica descrizione degli ambienti per evitare interpretazioni ambigue in fase successiva.
Il prezzo offerto deve essere indicato sia in cifre sia in lettere e va specificato come verrà corrisposto: se è prevista una caparra, indicarne l’importo, la natura (di norma caparra confirmatoria) e le modalità di versamento. È importante dettagliare se la caparra è da versare mediante assegno bancario o circolare, bonifico o deposito presso notaio, e stabilire il termine entro il quale deve avvenire il versamento. Quando la proposta è accompagnata da una caparra, questa assume un ruolo di garanzia e testimonia la serietà dell’offerta, mentre la sua assenza non impedisce la validità della proposta ma può rendere l’offerta meno appetibile per il venditore.
Le modalità di pagamento del saldo devono essere descritte con altrettanta chiarezza: indicare l’importo da corrispondere al rogito, eventuali acconti, il ricorso a finanziamenti bancari e la banca coinvolta. Se la conclusione dell’operazione è subordinata all’ottenimento di un mutuo, è essenziale inserire una clausola sospensiva che specifichi l’importo del finanziamento richiesto, il termine entro il quale la concessione deve essere comunicata e cosa accade alla caparra se il mutuo non viene concesso: generalmente la mancata erogazione del finanziamento nel termine stabilito rende la proposta inefficace e dispone la restituzione delle somme versate.
La proposta deve indicare tempi certi: il termine di validità della proposta entro il quale il venditore può accettare, la data indicativa per la stipula del preliminare o del rogito definitivo, e le scadenze per eventuali adempimenti. È consigliabile stabilire la data entro la quale il venditore deve comunicare l’accettazione per evitare che l’offerta resti indefinitamente vincolante per l’acquirente. Occorre disciplinare anche la consegna dell’immobile, prevedendo che l’immobile sarà trasferito libero da persone e cose e nello stato di manutenzione attuale salvo diverso accordo, e specificare eventuali lavori di regolarizzazione urbanistica o catastale a carico del venditore prima del rogito.
Un elemento che merita particolare attenzione sono le dichiarazioni del venditore sullo stato giuridico dell’immobile: va fatto esplicito riferimento all’assenza di ipoteche, pignoramenti o procedimenti esecutivi, ovvero va indicata la volontà del venditore di estinguere eventuali oneri entro il rogito. Ugualmente è opportuno inserire l’elenco dei documenti allegati alla proposta, come la visura catastale, la planimetria e il certificato energetico (APE), in modo che i documenti esibiti possano essere richiamati come parte integrante della proposta stessa.
Dal punto di vista delle conseguenze giuridiche, chi presenta una proposta irrevocabile rimane vincolato fino alla scadenza indicata; fino all’accettazione da parte del venditore l’accordo non è ancora definitivo, mentre l’accettazione scritta trasforma la proposta in un preliminare obbligatorio che rende esigibile l’obbligo di stipulare il rogito secondo le condizioni pattuite. Per questo motivo è fondamentale evitare formulazioni ambigue e prevedere espressamente la natura della caparra e gli effetti della sua perdita o restituzione nel caso di inadempimento di una delle parti. Nel testo della proposta è opportuno indicare anche chi sopporterà le spese di trasferimento, le imposte e i costi notarili, così da prevenire contestazioni al momento della stipula.
Per quanto riguarda la gestione pratica della caparra, nelle trattative tra privati l’assegno di caparra viene in genere intestato al venditore, ma è buona prassi non consegnarlo prima che la proposta sia firmata per accettazione; molte parti preferiscono che i fondi vengano depositati presso un notaio o in un conto vincolato fino alla stipula del rogito per ridurre il rischio di contestazioni. Altre cautele sono legate alla possibilità di inserire una clausola risolutiva in caso di pagamento rateale, prevedendo termini di mora e conseguenze specifiche per le somme già versate. È inoltre consigliabile indicare espressamente il comportamento delle parti in caso di inadempimento: trattenimento della caparra da parte del venditore o restituzione raddoppiata in caso di recesso del venditore, se le parti concordano tale meccanismo.
Infine, pur risparmiando le provvigioni di mediazione, la compravendita senza agenzia comporta rischi concreti legati alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, alla presenza di vincoli o iscrizioni ipotecarie non evidenti e a errori nella formulazione delle clausole contrattuali. Per ridurre tali rischi è fortemente consigliato far controllare la proposta e la documentazione dell’immobile da un notaio o da un consulente esperto prima della firma definitiva, così da tutelare entrambe le parti e assicurare che la transazione si completi secondo le norme e le aspettative concordate.
Esempio proposta di acquisto tra privati senza agenzia
Modello 1 – Proposta di acquisto semplice tra privati
Proponente acquirente: Nome e Cognome _____________
Nato a _____________ il _____________, Codice Fiscale _____________, Residente in _____________, Via/Piazza _____________ n. _____________, telefono _____________, e-mail _____________.
Proponente venditore: Nome e Cognome _____________
Nato a _____________ il _____________, Codice Fiscale _____________, Residente in _____________, Via/Piazza _____________ n. _____________, telefono _____________, e-mail _____________.
Immobile oggetto della proposta: Indirizzo _____________, Comune _____________, Provincia _____________, Interno _____________, Piano _____________, Categoria catastale _____________, Foglio _____________, Particella _____________, Subalterno _____________.
Prezzo offerto per l’acquisto: Euro _____________ (in lettere: _____________).
Caparra confirmatoria alla sottoscrizione della proposta: Euro _____________ (in lettere: _____________), da versare mediante _____________ entro il _____________.
Modalità di pagamento residuo: _____________.
Data prevista per il rogito notarile: entro e non oltre il _____________.
Termine per l’accettazione della presente proposta: il venditore dovrà comunicare l’accettazione entro e non oltre il giorno _____________; decorso tale termine la presente proposta si intenderà decaduta.
Dichiarazioni e condizioni:
- L’immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova salvo diverso accordo scritto.
- Le spese notarili e tasse relative al trasferimento saranno a carico di _____________.
- Eventuali oneri o ipoteche gravanti sull’immobile saranno a carico del venditore fino al rogito salvo diverso accordo.
Allegati: planimetria _____________, visura catastale _____________, certificazione energetica (APE) _____________.
Luogo e data: _____________.
Firma proponente acquirente: _____________.
Firma proponente venditore: _____________.
Modello 2 – Proposta di acquisto con condizione sospensiva mutuo
Proponente acquirente: Nome e Cognome _____________, CF _____________, Nato a _____________ il _____________, Residente in _____________, Via _____________ n. _____________, tel _____________, e-mail _____________.
Proponente venditore: Nome e Cognome _____________, CF _____________, Nato a _____________ il _____________, Residente in _____________, Via _____________ n. _____________, tel _____________, e-mail _____________.
Descrizione immobile: Indirizzo _____________, Comune _____________, Provincia _____________, Catasto: Foglio _____________ Particella _____________ Subalterno _____________, superficie commerciale _____________ mq.
Prezzo di vendita offerto: Euro _____________ (in lettere: _____________).
Caparra versata alla firma della proposta: Euro _____________ (in lettere: _____________), mediante _____________ entro il _____________.
Condizione sospensiva: La presente proposta è subordinata all’ottenimento di un finanziamento ipotecario da parte dell’acquirente per un importo di Euro _____________ entro e non oltre il giorno _____________. In mancanza di ottenimento del mutuo entro il termine indicato la presente proposta si intenderà nulla e le somme eventualmente versate saranno restituite entro _____________ giorni.
Modalità e tempi del rogito: Il rogito notarile sarà effettuato entro _____________ giorni dal soddisfacimento della condizione sospensiva, comunque non oltre il _____________.
Responsabilità e stato dell’immobile: Il venditore garantisce che l’immobile non è gravato da procedimenti esecutivi in corso a suo carico e che è conforme catastalmente salvo quanto dichiarato in allegato.
Spese: Le imposte e oneri accessori sono a carico di _____________.
Documenti allegati: visura catastale _____________, planimetria _____________, certificato energetico APE _____________.
Luogo e data: _____________.
Firma acquirente: _____________.
Firma venditore: _____________.
Modello 3 – Proposta di acquisto con caparra penitenziale e condizioni di consegna
Proponente acquirente: Nome e Cognome _____________, CF _____________, nato a _____________ il _____________, residente in _____________, Via _____________ n. _____________, tel _____________, e-mail _____________.
Proponente venditore: Nome e Cognome _____________, CF _____________, nato a _____________ il _____________, residente in _____________, Via _____________ n. _____________, tel _____________, e-mail _____________.
Immobile: Indirizzo _____________, Comune _____________, Provincia _____________, Catasto: Foglio _____________ Particella _____________ Subalterno _____________, superficie _____________ mq, descrizione stanza/locale _____________.
Prezzo offerto: Euro _____________ (in lettere: _____________).
Caparra penitenziale (recesso): Euro _____________ (in lettere: _____________), da versare alla firma della presente mediante _____________ entro il _____________. In caso di recesso dell’acquirente la caparra verrà trattenuta dal venditore; in caso di recesso del venditore la caparra sarà restituita raddoppiata.
Condizioni di consegna: L’immobile sarà consegnato libero da persone e cose e nello stato di manutenzione attuale entro la data del rogito; eventuali lavori di ripristino concordati: _____________.
Pagamento saldo: Saldo prezzo alla stipula del rogito mediante assegno circolare/bonifico/banca _____________.
Termine per accettazione: Venditore dovrà comunicare l’accettazione entro il giorno _____________; decorsi i termini la proposta è nulla.
Dichiarazioni: Il venditore dichiara di essere unico proprietario e che sull’immobile non gravano vincoli non dichiarati, salvo quanto indicato in allegato. L’acquirente dichiara di aver visionato l’immobile e di accettarlo nello stato in cui si trova.
Allegati obbligatori: certificato di agibilità _____________ (se disponibile), APE _____________, visura catastale _____________.
Luogo e data: _____________.
Firma acquirente: _____________.
Firma venditore: _____________.
Modello 4 – Proposta di acquisto con pagamento rateale e clausola risolutiva
Proponente acquirente: Nome e Cognome _____________, CF _____________, nato a _____________ il _____________, residente in _____________, Via _____________ n. _____________, tel _____________, e-mail _____________.
Proponente venditore: Nome e Cognome _____________, CF _____________, nato a _____________ il _____________, residente in _____________, Via _____________ n. _____________, tel _____________, e-mail _____________.
Immobile oggetto della proposta: Indirizzo _____________, Comune _____________, Provincia _____________, Catasto: Foglio _____________ Particella _____________ Subalterno _____________, descrizione _____________.
Prezzo complessivo: Euro _____________ (in lettere: _____________).
Caparra iniziale alla firma della proposta: Euro _____________ (in lettere: _____________), data versamento _____________.
Modalità di pagamento residuo: Euro _____________ alla stipula del rogito; oppure pagamento rateale come segue: n. _____________ rate mensili/annuali da Euro _____________ ciascuna, con scadenza il giorno _____________ di ogni mese/anno, prima rata il _____________, ultima rata il _____________. Interessi applicati (se concordati): tasso _____________% annuo.
Clausola risolutiva: In caso di mancato pagamento di una rata e decorso di un termine di mora di giorni _____________ dalla scadenza, la presente proposta si intenderà risolta di diritto ai sensi del concordato tra le parti, salvo diversamente convenuto. In caso di risoluzione le somme versate saranno trattate come segue: _____________.
Rogito e trasferimento: Il trasferimento definitivo della proprietà avverrà alla data del rogito, fissato indicativamente per il giorno _____________ presso il Notaio _____________ in _____________. Le spese notarili e fiscali saranno a carico di _____________.
Garanzie e dichiarazioni: Il venditore garantisce la proprietà e la libera disponibilità dell’immobile salvo quanto dichiarato in allegato; l’acquirente si impegna a rispettare il piano di pagamento concordato.
Documentazione allegata: visura catastale _____________, APE _____________, eventuale documentazione urbanistica _____________.
Luogo e data: _____________.
Firma acquirente: _____________.
Firma venditore: _____________.
Fac simile proposta di acquisto tra privati senza agenzia Word
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