L’accettazione della proposta di acquisto è l’atto formale con cui il venditore manifesta il consenso alla proposta presentata dall’acquirente per l’acquisto di un immobile. Questa accettazione trasforma la proposta, che fino a quel momento vincolava solo il proponente, in un accordo vincolante tra le parti e determina l’obbligo reciproco di portare a termine le condizioni contrattuali pattuite. Serve a cristallizzare termini essenziali quali prezzo, modalità di pagamento, termini per il rogito e eventuali condizioni sospensive, fornendo certezza giuridica utile a programmare le fasi successive fino alla stipula del contratto definitivo.
Come scrivere accettazione proposta di acquisto
Nel redigere un’accettazione della proposta di acquisto è fondamentale procedere con chiarezza e precisione, adottando un linguaggio privo di ambiguità e inserendo tutti gli elementi necessari per evitare futuri contenziosi. La proposta di acquisto immobiliare è originariamente un documento in cui un potenziale acquirente manifesta la volontà di acquistare indicando i dati identificativi delle parti, la descrizione dell’immobile, il prezzo offerto, le modalità e i termini di pagamento, la durata di validità della proposta e l’eventuale caparra confirmatoria. Fino al momento in cui il venditore non esprime il proprio consenso, tale proposta vincola esclusivamente chi la presenta; dal momento in cui il venditore accetta nei termini e nelle modalità previste, si realizza il consenso che, secondo l’articolo 1326 del codice civile, diventa efficace nel momento in cui l’acquirente prende conoscenza dell’accettazione. Per questo motivo la forma e la modalità di comunicazione dell’accettazione assumono rilievo: la conferma scritta, inviata con mezzi tracciabili quali PEC, raccomandata o consegna a mano con ricevuta, è la pratica maggiormente consigliata per assicurarne la prova.
L’accettazione deve riprendere con precisione i termini della proposta originaria o indicare espressamente eventuali modifiche concordate. Qualora il venditore intenda imporre variazioni, la sua risposta costituisce una controproposta e non un’accettazione: la proposta iniziale rimane quindi accettabile solo se il proponente esprime nuovamente il proprio consenso. Una volta formata l’accettazione conforme alla proposta, il documento diventa un contratto preliminare vincolante, ponendo in capo ad entrambe le parti gli obblighi previsti. Tra gli elementi che è essenziale richiamare nell’accettazione vi sono la precisa identificazione catastale dell’immobile, il prezzo di vendita con indicazione della modalità di pagamento e della previsione circa la caparra confirmatoria, il termine per il rogito notarile e l’eventuale presenza di condizioni sospensive come l’ottenimento del mutuo. La caparra, se prevista e versata, assume la funzione di garanzia e, nel caso di inadempimento, diventa caparra confirmatoria che consente l’applicazione delle norme sul risarcimento o sull’esecuzione, con la possibilità di trattenimento o raddoppio secondo chi abbia inadempiuto.
È opportuno inserire nell’accettazione clausole che disciplinino con chiarezza le conseguenze della mancata realizzazione di condizioni sospensive come l’esito negativo delle verifiche urbanistiche, catastali o condominiali, o il mancato ottenimento del finanziamento. La specificazione dei termini entro i quali devono realizzarsi tali condizioni è cruciale e deve essere formulata in modo da non lasciare margini di interpretazione. Allo stesso modo, le modalità con cui verranno restituite eventuali somme versate in caso di mancato perfezionamento dell’affare devono essere indicate in maniera puntuale. Nel caso di immobili ad uso commerciale, vanno considerate le implicazioni fiscali, nel senso che il prezzo può essere espresso al netto o al lordo di IVA se dovuta, e la presenza di beni mobili e attrezzature, contratti di locazione in essere e rapporti con terzi devono essere espressamente richiamati onde evitare dispute su ciò che è compreso nella vendita.
Dal punto di vista operativo, l’accettazione dovrebbe anche richiamare la documentazione allegata o visionata: planimetrie, visure catastali, certificazioni energetiche, estratti mappa e eventuali certificati che dimostrino la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente e il venditore spesso si avvalgono dell’assistenza del notaio o di professionisti (avvocati, consulenti tecnici) per predisporre o verificare il contenuto dell’accettazione, poiché la fase antecedente al rogito è quella in cui emergono maggiormente profili di rischio legati a difformità, ipoteche non estinte o vincoli amministrativi. Occorre altresì porre attenzione alle modalità di pagamento concordate, prevedendo ad esempio l’utilizzo di bonifico con causale specifica, polizza fideiussoria o escrows quando necessario per maggiori garanzie.
La scrittura di clausole penali e di disciplina dei ritardi è utile per regolare il comportamento delle parti in caso di inadempimento o di ritardo ingiustificato nell’esecuzione degli obblighi. Tali clausole, redatte con linguaggio preciso, stabiliscono l’ammontare delle penali e le ipotesi in cui esse sono applicabili. Il termine per il rogito deve essere indicato con precisione e, se necessario, legato al verificarsi di eventi determinati come il rilascio di autorizzazioni amministrative o la conclusione di specifici adempimenti. Va ricordato che il contratto preliminare derivante dall’accettazione può essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e che esistono termini e obblighi fiscali correlati che le parti dovranno rispettare, compresa l’eventuale effettuazione di adempimenti relativi all’imposta di registro nel rispetto dei termini di legge.
Infine, nell’atto di accettazione è prudente prevedere la dichiarazione di presa visione dello stato di fatto dell’immobile e della documentazione disponibile, nonché l’indicazione di eventuali obblighi a carico di una delle parti, come l’ottenimento di certificazioni o l’esecuzione di lavori. In presenza di rappresentanti legali o procuratori, l’accettazione deve recare ogni dato relativo alla rappresentanza e alla procura, allegando copia di eventuali poteri. Un’accettazione redatta con cura riduce significativamente i rischi di contestazioni, permette una gestione più lineare della fase preparatoria al rogito e tutela entrambi i contraenti nel percorso che porterà al trasferimento definitivo della proprietà.
Esempi accettazione proposta di acquisto
Accettazione proposta di acquisto – Modello base
Io sottoscritto/a _______________, nato/a a _______________ il _______________, codice fiscale _______________, residente in _______________, in qualità di proponente/acquirente, accetto la proposta di acquisto ricevuta in data _______________ dal/la Sig./Sig.ra _______________ (venditore), relativa al seguente bene immobile: Indirizzo _______________, Comune _______________, foglio _______________, particella _______________, subalterno _______________.
Prezzo concordato: Euro _______________ (__________/100).
Modalità di pagamento: _______________.
Termine per il rogito notarile: entro il _______________.
Eventuali condizioni e obblighi aggiuntivi: _______________.
Confermo di aver preso visione dello stato di fabbricato e della documentazione disponibile e di accettare i termini della proposta.
Luogo e data: _______________.
Firma dell’acquirente: _______________.
Firma del venditore (presa visione dell’accettazione): _______________.
Accettazione proposta di acquisto con condizioni sospensive
Io sottoscritto/a _______________, nato/a a _______________ il _______________, codice fiscale _______________, residente in _______________, in qualità di proponente/acquirente, con riferimento alla proposta di acquisto ricevuta dal/la Sig./Sig.ra _______________ in data _______________, relativa all’immobile sito in _______________ (Comune _______________, foglio _______________, particella _______________, subalterno _______________), dichiaro di accettare la proposta alle seguenti condizioni sospensive:
1) ottenimento di mutuo/finanziamento per un importo pari a Euro _______________ entro il _______________;
2) esito favorevole di verifica urbanistica/catastale e condominiale entro il _______________;
3) eventuali altre condizioni: _______________.
Prezzo dell’immobile: Euro _______________.
Caparra versata a titolo di garanzia: Euro _______________ (data versamento _______________, ricevuta n. _______________).
In caso di mancato verificarsi delle condizioni sospensive entro i termini sopra indicati, la presente accettazione si intenderà nulla e la caparra sarà restituita secondo le modalità concordate.
Luogo e data: _______________.
Firma dell’acquirente: _______________.
Firma del venditore (presa visione e accettazione condizioni): _______________.
Accettazione proposta di acquisto – Immobile ad uso commerciale
Il/la sottoscritto/a _______________, nato/a a _______________ il _______________, codice fiscale _______________, con domicilio in _______________, in qualità di acquirente, dichiara di accettare integralmente la proposta di acquisto formulata in data _______________ dalla ditta/il Sig./la Sig.ra _______________, relativa all’immobile ad uso commerciale sito in _______________ (indirizzo completo), identificato al catasto con foglio _______________, particella _______________, subalterno _______________.
Prezzo di vendita: Euro _______________ oltre IVA se dovuta _______________.
La vendita comprende/l’esclude i seguenti beni mobili e attrezzature: _______________.
Trasferimento di eventuali contratti di locazione o rapporti con terzi: _______________.
Modalità e termini per il rogito notarile: _______________.
Eventuali autorizzazioni amministrative necessarie a carico di: _______________.
Luogo e data: _______________.
Firma dell’acquirente/legale rappresentante: _______________.
Firma del venditore/legale rappresentante: _______________.
Accettazione proposta di acquisto con caparra confirmatoria e penali
Io sottoscritto/a _______________, nato/a a _______________ il _______________, código fiscale _______________, residente in _______________, in qualità di acquirente, accetto la proposta di acquisto datata _______________ formulata da _______________ (venditore), relativa all’immobile sito in _______________ (Comune _______________, foglio _______________, particella _______________, subalterno _______________).
Prezzo pattuito: Euro _______________.
A titolo di caparra confirmatoria ho versato la somma di Euro _______________ in data _______________ tramite _______________ (bonifico/assegno ecc.), ricevuta n. _______________.
Rogito entro il _______________. In caso di inadempimento dell’acquirente, la caparra sarà trattenuta dal venditore; in caso di inadempimento del venditore, la caparra sarà restituita raddoppiata.
Penali per ritardo/violazione delle obbligazioni: _______________.
Documentazione allegata: _______________.
Luogo e data: _______________.
Firma dell’acquirente: _______________.
Firma del venditore: _______________.
Fac simile accettazione proposta di acquisto Word
Il fac simile in formato Word è pensato per essere facilmente compilabile e adattabile alle specifiche esigenze dell’operazione immobiliare, consentendo di inserire i dati delle parti, la descrizione dell’immobile, le condizioni economiche, le clausole sospensive e le garanzie in modo chiaro e immediato. Il modello è utile sia per operazioni di compravendita ordinaria che per casi in cui siano previste caparre, penali o particolari condizioni amministrative e fiscali. Prima di procedere all’utilizzo è consigliabile una verifica con il proprio consulente legale o il notaio per adeguare il testo alle normative vigenti e alle particolarità della trattativa.
